中国买家助长加州房地产泡沫

在加利福尼亚州北部三月里难得的一个晴天，奥克兰市市长关丽珍与数名带着安全帽的中国开发商聚集在该市濒临海滨的一片土地上。随着当地媒体不断的拍照声，以北京泽信控股集团董事长单伟勋为首的开发商以及当地的策划者Mike Ghielmetti破土动工 “布鲁克林盆地”开发项目，这项工程在一片废弃的沿海工业区进行，价值15亿元。

“布鲁克林盆地”将在2021年之前为这里引入大约3,100名新居民及200,000英尺的零售空间，这只是中国人投资湾区房地产的主要项目之一。大量投资者纷纷来到这里：据美国全国房地产经纪人协会的一项研究显示，中国人在美国购入的居民房地产中大约有35%在加利福尼亚州。这项调查还发现，截至2014年3月止年度，中国人在美国房地产的投资达220亿美元，几乎占海外购房的四分之一。

洛杉矶MJ房产国际(MJ Real Estate International)的执行合伙人艾伦·奥斯曼德森(Ellen Osmundson)解释说，“这很正常，中国人占洛杉矶人口超过30%，这里有中国买家熟悉的文化、语言和食物，所以他们很自然会被这里吸引。”

还有更强大的吸引力：洛杉矶以自然风光优美而著称，有代表性的金门大桥，附近有出产红酒的小镇纳帕和索诺马，还有蜿蜒曲折的加利福尼亚海岸。湾区当地的学校也极富盛名。谷歌、苹果、脸书（Facebook）带来的大量科技资金和这里众多的风险投资家，令洛杉矶经济繁荣，因而让人们对它有了不同的诠释，使它成为优秀企业和求职者的天堂。

这些因素致使中国人大量投资康斗和独栋屋。奥斯曼德森说，“康斗是这些买家比较熟悉的房产类型，而独栋屋就类似他们的美国梦。”

随着中国国内房产越来越难买，这个美国梦对中国买家和投机者来说越来越有吸引力。中国经济开始放缓而且更加多元化：国内生产总值涨幅在过去两年均低于10个百分点，而包括上海、北京和香港在内的主要大城市的房地产泡沫似乎也破灭了，2014年前5个月内，中国全国房地产的跌幅超过18%。仅在4月份，房价同比下跌已达25%。

监管还在加强：北京已经发布新规定强制开发商申请预售批准，希望借此遏制投机者，增加房产供应量（尽管部分监管政策已有所放松）。中国国内首付金额过高，可以达到购买价格的一半（而且购买第二处房产的首付金额最少为70%），而湾区的首付仅为20%。随着人民币越来越值钱，投资者对于投资美国的顾虑越来越少。

对于资产超过160万美元的中国高净值人群而言，购买独栋屋或康斗似乎是一项非常好的长期投资：湾区的房价在5月上涨了2.4%。加利福尼亚的房地产经纪做出各种努力吸引中国的上中产阶级，大概有6000万人。用普通话讲解，带领投资者游览湾区南部的脸书和谷歌总部的行程，也越来越常见了。

但是，这些投资遭到了代表湾区低收入居民的住房权利倡导者们的蔑视，有些人已经拦住了谷歌和脸书通勤班车的道路，以此抗议生活成本不断上涨。今年4月，倡导者们将斗争进行到洛杉矶监事会，抗议允许科技公司出租城市公交站的政策。

奥斯曼德森并不认为中国人对房地产的投资是对房价过高的另一项挑战。“旧金山在为居民提供经济适用房这方面做得很好。但是，我们必须得面对现实，不能继续奢望房价还像30年前一样，或者像经济大萧条的时候一样。”但是除了让市政厅高兴之外，开发商并没有真正的动力在旧金山建经济适用房：自从美国房地产泡沫在2008年破灭后，它的房价仍处于价格区间的最底层，还没有再次达到最高点。旧金山大部分标着“经济适用房”标签的房产其实并非如此。

毫无疑问的是，中国人来到湾区市场正在推动房价上涨。太平洋联盟（洛杉矶一家著名的房地产公司）的总裁马克·麦克劳克林（Mark McLaughlin）称，“这些买家通常用长远的眼光看问题。他们在未来5到7年都不会成为卖方。”中国买家会坐守这些房产，等湾区的房产越来越少时，房价就会飙升。5月发布的凯斯•希勒房价指数显示，湾区的房价较去年大幅上涨23%。

这可能只是开始。平均而言，洛杉矶房地产从复苏到崩溃的周期大约是5到7年。现在的上涨开始于2012年初。房屋价值从那时开始已经上涨了50%；在最后上涨期间，价格达到54%的高峰。中国的资金很可能给现在的泡沫增加压力。市场可能还有两年的升值期，但价格引力必然会在2020年之前令房价回到起点。那时市场的变化会有多大，无人知晓。

然而，就目前而言，随着硅谷愈发成为美国经济发展的中心，中国投资者对湾区房地产的贪婪胃口只会越来越大。奥斯曼德森表示，“无论人口的增长是由于高科技潮、海外投资者或是人口结构变化，如人们结婚年轻化或儿女数量增多，所有这些因素都会推动房价上涨。”事实上，中国人仍然只占美国市场上海外买家的一小部分（11%），而且这些购房交易产生的连锁反应也仅限于洛杉矶湾区和其他主要大城市。

中国的超级富豪在这些物业的投资是非常健康的，他们看重市场的长期升值空间。随着当地政治不稳定，而房价也接近之前激增期的最高峰，也许一切并没有他们想的那么保险。

来源：《外交家》（The Diplomat）

2014年8月16日