为什么投资费城更靠谱？

正当大伙儿都将投资美国房产的钱一股脑儿砸向纽约曼哈顿、旧金山湾区以及其他那些耳熟能详的美国大城市时，我却要以亲身经验告诉你，为什么投资相对人少的费城可能会来得更加靠谱。

说起费城，你可能最先想到的是它跟“独立宣言”有关，其实它也是美利坚合众国真正诞生的地方。费城，说大不大，说小也不小。作为美国第五大城市，它在1790年至1800年曾担任过美国首都这一“要职”，至今它仍是美国宾夕法尼亚州的首府。如果论及大费城区域（Great Philadelphia），总地理面积相当于三个上海那么大。

现在我们从地理位置、学区房资源、以及投资回报率三个方面来看看投资费城的优势。

一、地理位置
费城是宾州最大的城市，被夹在纽约和首都华盛顿中间，距离两者都在两小时车程范围，相当便捷。还由于它处于东海岸沿线，本身就是个著名的港口城市，300多个码头和29公顷的自由贸易区使费城港成为世界最大的河口港之一。

公共交通也是水陆皆通，3条铁路干线与稠密的公路网和港口连接，大区内6座横跨Delaware河的大桥把费城和新泽西洲各城连接起来，也间接联通了纽约这个世界最繁华的大城市。

二、学区房资源
如果说中国投资人更多关注学区房资源，那么费城根本就是个中国学子争相涌入的优质之地。市区内的宾夕法尼亚大学（U Penn）是常春藤联盟的名校之一，其下的沃顿商学院（Warton）更是世界首屈一指的商学院。位于市区内的还有专攻工程科目的德雷塞尔大学（Dexel University）以及同样排名很高的公立大学天普大学（Temple University）。以上三所大学是费城最闻名的“三大”，它们也被诙谐地音译作：油喷、拽大、庙大。

此外，还有美国历史最悠久的艺术学院莫尔艺术设计学院（Moore College of Art & Design)专供女子入学，以及费城艺术大学、费城大学等等。

房产经纪公司 City Space 驻费城的房产经纪人 Sarah Robertson 指出，“在费城市中心第6街和华盛顿街交界处有庞大的华人社区，那里本身有很多华裔居民，并且很多中国买家也在那里投资。”

她同时指出，U Penn 和 Dexel 附近也有越来越多的中国买家关注，这主要得益于学区房资源的热门。

由此可见，费城的学区房资源相当丰富，即使不作为自住用，作为投资房出租给前来求学的学生们，也是大有市场。近些年，费城也开始在学校附近新建一些楼盘，使得房源能健康有效地增长，繁荣整个区域的房地产市场。

三、投资回报率
在海外投资房产，投资回报率当然是投资人最为看重的因素之一。这里先单看一下租房市场。租金回报率这个指数计算公式如下：

租金回报率= （出租房子所得租金 - 供养房子所需的支出）/ 房价总额

通常情况下，纽约的租金回报率大概在3%左右，即便纽约这样的大城市可以获得很高的租金，但是由于整体房价本身很高，拉低了最后除得的数据。与之相比，距离两小时车程外的费城，虽然租金相对低一些，但由于整体房价并不如纽约那么高，因此这个数据可以达到5%-6%，甚至更高。

“如果你明白经济周期和美国房产有规律的运作系统，你会发现美国房价基本每7年经历一次轮回，” Sarah 试图从经济学角度阐明房产趋势。美国全国层面的房价自2012年底触底反弹以后，在2013年缓慢增长，而到今年则已经有了高速的升值趋势。“现在正是房价抛物线开始向上攀升的阶段，是投资的最好时机。”

在2008年金融危机之后，2009年可谓是美国房地产市场最为艰难的时刻。“那个时候银行根本都不放贷款，别说海外买家了，连美国本土公民都拿不到贷款，根本买不起房子，也令我们越来越难做。” Sarah 细数当年不堪。

可是如今情况大不相同了。“现在银行贷款一批一个准，放贷率高，大家拿房贷相对容易，购买需求就增加，房产市场活跃起来，原本等待时机出手的卖家也开始逐步放出房源，令整个市场更加繁荣”。

以往每年8月份属于房产交易的淡季，通常房产经纪人都会选择去度假，可是今年 Sarah 马不停蹄从初春忙到夏末，片刻不得闲，丝毫连度假的空档都抽不出。

“经历过去一个严冬以后，积压的房产买卖需求和复苏市场带来的交易居然让我整个8月都在工作！” 略带抱怨的同时，Sarah 其实还是相当享受手上单子越来越多的工作状态。

特约撰稿/@盈动人间 发自费城