为什么现在西雅图的房价在下跌？

经过多年的房价飙升，为什么西雅图的楼市开始朝着相反的方向发展？

原因并不明确。但是，的确有几个因素会影响市场。

首先，我们来快速了解以下我们现在面临的情况：从2012年初市场触底到今年春季，西雅图的单户住宅价格飙升了136％，达到新的中位数——726,000美元。但从那以后，短短六个月内房价下跌了11.3％，至644,000美元。自2000年以来，唯一一次六个月房价跌幅超过这一次的是在2008年末——房地产泡沫破灭之时。

自1990年以来，除了几个季节性的下跌之外，西雅图都市圈房价有意义的下降仅出现了三次。在这段期间，美国还发生了三次经济衰退。您可能在猜测这仅仅是巧合：在20世纪90年代初和21世纪初的经济衰退期间，房价略有下降；而在十年前的大崩盘期间，房价暴跌。但我们现在并没有陷入经济衰退——如果非要说的话，各地区的经济正蓬勃发展，至少从大局来看是这样的。那么，发生什么了？

利率上升

较高的贷款利率是西雅图购房减少的一个重要原因。抵押贷款利率受到的关注远低于房价，但对贷款买房的四分之三当地购房者的负担能力会产生重大影响。经过多年的历史低利率，利率在2018年初开始上升。

季节性

一些房地产经纪人想要安抚紧张的买家，试图将房价下降视为市场的正常季节性波动，尽管事实并非如此。回溯20年，西雅图大都会地区的房价实际上在5月至11月期间（今年的房价下降区间）平均增长1.7％。

国外买家

我们没有很好的数据显示国际买家的购买频率，因为这类数据没有被跟踪，并且出于种族偏见的担忧使得这类数据统计受到了阻碍。但经纪人和买家报告显示：在市场上占有很大比例的外国买家购房竞争明显减少，而携大额现金全额付款的外国买家的竞争力非常强劲。这些现象都是有报道支持的，报道称中国的资本管控愈加严格——使得大多数来自中国的外国买家难以将资金移至海外——而西雅图大多数的海外买家都来自中国。

住房建设

有些人说房价下跌可能是西雅图建筑热潮的结果。但这可能是过度解读。

这里的绝大多数住宅建筑都是出租公寓；在西雅图的都市区，待售房屋约有一半是按照历史标准建造的：

确实，大量新公寓涌入市场有助于过去的一年里保持租金持平，这无疑减少了租户的购房压力，免于租房者急于买房以对抗暴涨的租金。但是，租房市场在去年冬季和今年春季首先开始降温，而且购房市场仍然像以往一样火热。

有迹象表明，建房狂潮可能会有利于公寓市场的买家，因为开发商已经开始在过去的几个月逐步从apartment公寓转向condo公寓，现在正在进行的一些项目开始开放新建筑和预售机会。西雅图condo公寓的库存比一年前的历史低点高出244％，价格比春季下降了13.1％——这两个数据都比单户住宅市场显示出更为显著的变化。

人们放弃西雅图

您应该已经听过这样的言论：亚马逊正在放弃西雅图。这里的交通并不宜居。无家可归的流浪汉和犯罪都已经失控。所有人都在搬出这个城市。

这些都是夸大之辞。例如：亚马逊虽然即将在纽约和弗吉尼亚州扩张，但仍然在西雅图疯狂招聘（在西雅图有8,800个全职职位空缺，高于一个月前的8,200个）——Google、Facebook、Apple和其他公司也是如此。这个城市的整体招聘率实际上略高于去年。今年到目前为止，从州外流入西雅图地区的新来人数与去年持平。

承受能力

无论如何，多年来，西雅图及其郊区的生活越来越艰难。而且在住房购买市场上，这一点尤为清晰。

从2010年到2017年，城市地区的房价飙升54％，而收入只增长了16％。买方和经纪人报告称西雅图和全国高价地区的市场的上涨疲软——理论认为：在某些方面来说，该地区的房价达到了承受能力上限，并且基本上已经没有可以负担高昂房价的高收入家庭了。

结论

当然，目前房价下跌的最简单解释可能是：衰退只是暂时的，我们回头看时只会耸耸肩，觉得不值一提。这种情况常有发生，尽管通常规模较小；2014年秋季，房价下跌了几个月，而在2016年中旧金山房价下跌后又重新回升。冬季市场通常是淡季，我们很可能直到春天才会知道完整答案，而那时房价几乎总是向上浮动的。