你是这些为教育而投资的家长吗？

当年在香港新界大埔区佛教大光慈航学校上小学一年级的时候，我的书包似乎比我的个子还高。我们的学校位于山上，可以俯瞰大埔村，而为了上学，我们每天都要背着装满课本和作业本的沉甸甸的书包走很长一段山路。看着我每天如此辛苦地上学，爸爸终于耐不住了。在我出生之前，父亲曾做过一次环球旅行。他发现，北美的教育体制要比香港的中式教育体制更可取。美国学校主张通过开放式的对话和游戏培养孩子的独立思考能力和创造性思维，而不是像中式教育那样注重死记硬背。虽然爸爸和妈妈都有稳定的工作——妈妈是我们学校的副校长，教数学，爸爸在香港当时最大的建筑公司上班，考虑到三个孩子的前途，他们还是决定承担风险，千里迢迢前往人生地不熟的国家。在我读完一年级后，我们全家离开了香港，而我的海外求学生涯也由此开始。

像我父亲这么想的人不在少数，很多中国家庭要么出于子女教育的考虑选择在美国非永久性居住，要么送子女到美国读书，然后在节假日或是暑假去探望他们。在过去二十年里，中国内地的经济发展突飞猛进，置业者用现金购买售价超过百万美元美国住宅的情况屡见不鲜。此外，由于美国房地产市场原本处于萧条状态，开发商也欢迎蜂拥而至的中国置业者为他们带来更多商机，而那些有商业眼光的开发商更是在项目中加入了迎合中国置业者需求的元素。他们愿意了解中国置业者的需求，纷纷前往中国孩子上学的地区开发项目。不过，真正的赢家还是来自中国的买家。他们拥有了舒适安全的住所，孩子在陌生的环境里可以像在国内一样无忧无虑地完成学业，那些多年前就购置了房产并且没将房产转手的聪明置业者更是看到了他们的投资回报。但同时，对于那些不了解在美置业内情的置业者们而言，寻找合适的住所往往意味着一场噩梦。如果买家忙目地通过连一张物业全景照片都不提供的置业网站或经纪人做出购买决定，置业风险则会大幅度上升。

每年，在美国国务院教育与文化事务局的支持下，国际教育协会都会出版一份名为《门户开放报告》的详细统计记录。从1954年起，该报告每年都会发布赴美接受高等教育的国际学生和赴海外留学的美国学生的详细统计数据。在2015年11月中旬最新发布的《门户开放报告》中，赴美接受高等教育的国际学生总数为974,926人，较2014年增长了10%。其中，来自中国内地的留学生为304,040人，排名就读人数第一位；来自中国台湾的留学生为20,993人，排名第七位；来自中国香港的留学生为8,012人，排名第20位；来自中国澳门的留学生为573人；而在美留学的中国学生总人数达333,618人。换言之，赴美留学的中国学生已经占到了国际留学生总数的34%。

下面的说法可能会让上述这些数据更具戏剧效果:同为“金砖国家”，中国的总人口约为13.57亿，印度的总人口为12.52亿。但赴美留学的印度留学生数量却只有132,888人，虽然排名就读人数的第二位，但总数却只有中国留学生总数的44%。

2015年度《门户开放报告》还列出了招收国际学生最多的三所美国大学，它们分别是曼哈顿的纽约大学、洛杉矶的南加州大学和同在曼哈顿的哥伦比亚大学。据毕业于哥伦比亚大学的Jeremy Goren介绍，以前，赴美留学的中国学生主要是去读研究生。但近几年来，赴美读高中和本科的中国学生越来越多。Jeremy Goren毕业后在上海创立了咨询公司，专为上海、南京、杭州和新加坡学生提供教育咨询服务。据《门户开放报告》统计，2015年赴美读本科的中国学生占赴美留学的中国学生总数的41%，而赴美读研究生的中国学生仅占总数的39.6%。

Jeremy Goren认为，中国学生选择在美国留学有多种原因。“美国以拥有世界上最顶尖的大学而闻名。看看任何一个世界大学排行榜，你都会发现，大多数首屈一指的学校都在美国。由于美国拥有多所名列前茅的大学，学生有更多的机会以学校的规模、所在地或学术环境为标准筛选出理想的大学。此外，美国大学虽然很多，但却没有任何两所大学是相同的。更为诱人的是，与其他国家的大学截然不同，几乎所有顶尖美国学院和大学都允许学生在前两年不定专业。这样学生可以在前两年涉猎各种各样的课程，然后再选择专业，而大三和大四则以专业课程为主。文化和多样性也是学生们做决定时所考虑的主要因素，因为有越来越多中国的学生喜爱听美国音乐、看美国电影和电视节目。美国大学以多样化闻名，学生来自全球各个国家。很多留学生发现，美国的大学生活远比他们想象中的严格。但是从社交层面上来说，他们非常喜爱那种交流方式，也很享受这段时光。”

据Jeremy Goren透露，赴美留学的中国学生中，来自上海和北京的最多。他解释道:“大多数学生想学商科、金融或经济，因为他们认为学这些专业有助于找到好工作。然而，顶尖大学的这些专业通常不对本科生开放，所以经济和数学看上去很热门。我的大多数学生想在毕业后留美工作几年，或是读研究生，然后他们会回到中国继续工作。”

康奈尔大学毕业的Sam Van Horebeek自2008年起在香港生活。他创办了东西方美国置业顾问有限公司，为想在美国置业的人提供服务。公司目前在香港和上海设有办事处，并与美国25个城市的房地产经纪人建立了合作关系。他说:“对于我们公司的中国内地客户来说，让孩子接受好的教育是当务之急。但是他们到底应该在哪个城市置业呢?我们的任务就是帮助他们了解不同城市的房地产市场，为他们提供一站式服务。我们在美国各大主要城市都有自己的专家，是连接东西方的桥梁。”

通常来说，在美国上初中或高中的中国内地留学生会选择寄宿学校。他们的父母会在寄宿学校所在城市买下一套住宅，每年探望子女三到四次。香港的留学生父母不像内地留学生父母那样热衷于投资美国房产。香港的上流阶层和中产阶层倾向于送孩子到英国、加拿大或澳大利亚读书，希望孩子学成后回到香港。而内地留学生的家长不希望孩子回国，他们认可美国人做生意的方式，想的比较长远，希望孩子在美国待的时间不止大学四年。

“美国房地产市场仍然处于恢复期。置业者如果在主要城市买下一套住宅，有望获取10%至15%的年度投资回报率。相对来说，悉尼和温哥华房产的投资回报率并不如美国高，两地的房地产市场也估价过高。对香港留学生的家长来说，这两个目的地的更大价值在于它们的舒适环境。当然，从另一方面来说，这也是由于他们对美国房地产的市场不那么了解。”

“总的来说，香港留学生家长或许在经济实力上略逊于内地留学生家长，但他们的投资选择会更加多元化。这就意味着他们在美国为子女置业的可能性也低于内地留学生家长。任何人都可以在美国置业，没有法律约束，融资的可能性也很高。有稳定工作的人都可以申请到贷款。尽管过去十年间中国内地置业者以现金支付全部房款的交易占到了交易总数的45%。”

很多内地留学生的父母愿意在美国置业。他们倾向于在西海岸、湾区或是大洛杉矶地区置业，这样可以离知名学府近些。由于洛杉矶没有地铁，中国置业者倾向于选择开车去南加州大学和加州大学洛杉矶分校(国际学生人数排名全美第八)等学校仅需十到二十分钟的托管公寓或住宅。在洛杉矶，他们通常会选择1,200平方英尺(约110平方米)左右的两卧托管公寓。在纽约，曼哈顿附近很受中国置业者青睐。哥伦比亚大学所在的街区治安不好，有子女在哥大上学的家长通常在曼哈顿中城置业。曼哈顿房产规模略小，家长会买下700平方英尺(约65平方米)、有一间卧室和一间书房的住所。中国置业者购买住宅平均花费100万美元，而购买托管公寓平均花费50万至70万美元。

香港的林女士的两个女儿都在曼哈顿上大学，她在曼哈顿交了不少朋友，很享受纽约丰富多彩的生活方式。1987年，她在曼哈顿买下第一套公寓，那是位于上西区的800平方英尺(约74平方米)一卧单位。那时，她的大女儿在曼尼斯音乐学院上学。她回忆道:“我女儿最开始与人合住，但她每天要练五个小时的钢琴，因此需要自己的空间。有一天，我在小区附近散步，看到一个新项目，便走进去和地产经纪聊了聊。项目中有我们需要的一切——健身房、游泳池和良好的管理，以及酒店一样的大堂。生活上也很便利，附近有咖啡馆和电影院。买下这个单位后，我们在地上铺了很厚的地毯用来隔音。”

1989年，林女士在曼哈顿中城买下第二套公寓——一个1,000平方英尺(约93平方米)的两卧单位，以方便她频繁前往曼哈顿探望子女时落脚。那时她儿子在纽黑文附近上学，小女儿准备进哥伦比亚大学。1998年，小女儿毕业后回到香港工作，林女士把上西区的公寓卖掉，将中城的公寓租了出去。如今，她准备将公寓收回，因为孙辈也准备在曼哈顿上学。“最开始买房并不是为了投资，而是为了孩子。当然，我去探望孩子的时候，那里就成了第二住所。我对纽约感情很深，我喜欢艺术，喜欢逛博物馆和听音乐会。孩子毕业以后，把房子租出去也很容易，因为地段非常好。这些年来收的房租足以支付贷款。房子现在由大女儿照看，她也会来探望自己的孩子。也许他们想留下来、毕业后在纽约工作。”

香港的黄女士是两个孩子的母亲，一个孩子四岁，另一个孩子七岁。她也在为孩子的将来打算，希望他们去美国上学。她说:“他们在香港上的是国际学校，我不想让他们将来上香港大学。我有亲属住在旧金山郊区，我们常在暑假走亲戚。孩子们喜欢在一起玩，但是和亲戚一起住毕竟不太方便。我们通常住在Airbnb的民宿里，因为住酒店实在太贵了。虽然周围的一些朋友考虑送孩子去英国或澳大利亚读书，但我在那边没有亲戚。对我来说，要有比孩子上学更强的纽带。我想买一套房子，这样对孩子比较好。不需要太大，两到三间卧室，带花园。不考虑市中心，因为我们夫妻两个都会开车，不用住得离交通枢纽很近。我们想在自己的房子里度长假，也许一年两次，住上几个星期，最长两个月。”

黄女士认为，她想要购买的这套房子属于第二住所性质，可以帮助两个孩子在接受高等教育之前习惯美式生活。她说:“当然，孩子们目前并不知道自己想去哪里上大学。但我们想生活在湾区，住在自己投资的房产中。我们没有将房产转手的打算。虽然看了不少房子，但目前还没有中意的。我们的预算有限，不能像很多富裕的内地家庭那样想买就买。”

美国高端综合商业项目和住宅项目开发商千禧伙伴也注意到了中国置业者的到来。千禧伙伴的合伙人Richard Baumert说:“15%的置业者来自中国，来自中国台湾、中国香港和内地的置业者人数差不多。其中，70%的置业者是给子女在美国购买主要住所，90%的中国置业者说，方便子女上学是他们在这里置业的主要原因。不过，除了名列前茅的大学，很多美国城市还拥有以不同行业为支柱的稳定经济。”

“波士顿一直是美国表现最出色的房地产市场之一。在健康产业和教育产业的驱动下，波士顿的经济发展稳定强劲，可以满足亚洲置业者的不同需要。很多世界知名学府——包括哈佛大学、麻省理工和波士顿大学——都位于波士顿。我们最新的项目波士顿千禧豪景阁就位于下城十字区的中心位置。它将新旧风情相结合，提升了奢华托管公寓的水准，有望为波士顿市中心增添新的活力。”

“我们注意到，中国置业者喜欢服务齐全的大厦。这样的大厦最好能提供洗衣、家政、清洁服务和让父母与子女在城市里舒适居住所需要的服务。对于置业者来说，安全也是很重要的，子女生活在安全的环境里他们才能安心。我们在旧金山和波士顿的项目都提供齐全的服务，业主可以享受多种多样的设施和服务。”

来源：《LP地标2016年2月