全球房产泡沫排行——多伦多、伦敦等处于高危

全球大多数地区的房价都在上涨，但有些地区的上涨幅度已经太大、太危险！

当房价达到泡沫水平，其房价相对于诸如居民收入、就业情况等基本面指标已经远远被高估了，房价回归风险大大增加。虽然很难估计确切的房价回归时点，在早期就辨别出房价泡沫对投资者意义重大。

根据UBS的一份最新报告，其全球房地产泡沫指数显示：多伦多、斯德哥尔摩（瑞典首都）、慕尼黑、温哥华、不列颠哥伦比亚（加拿大）、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹达到了泡沫风险级别。

这些城市自2011年以来的房价上涨幅度超过了50%，虽然对于见惯房市热潮的国人来说50%数字听上去还可以，但是要知道这些城市的本地经济增长率、通胀率、居民收入和房租水平的上升幅度在同期仅连10%都不到。

本“泡沫风险排行”中没有一个美国城市入榜，但指数中旧金山和洛杉矶被评为“被高估”。旧金山房价自2011年以来已经上涨了近65%，但“得益于其强劲的经济基本面以及科技振兴，其泡沫风险有限”。

这些城市房价大幅上涨的原因各有不同。加拿大和欧洲一些城市中，价格上涨是由于处于历史低位的贷款利率。在欧洲，虽然房价更高了，但人们支付的贷款额却低于10年平均水平。在美国，低利率也有利于买家购房，但真正的涨价驱动力是在售房源的稀少！

美国的房屋建筑商还未从10年前的次贷危机中缓过神来，他们往往不再回头重操旧业，新建房屋数量连历史平均水平都还没到，更别提潜在需求大大上升了。同时，美国有约100万栋房屋被投资者专门用来出租挣收益的，使可供购买的在售房屋供应又少了一块。

房产泡沫在最终爆裂前都不能被证明，但历史已经验证了：当房价与经济基本面脱钩后风险极大。

一位UBS研究员说：“宏观经济走势的一个变化、投资者情绪的一点改变或者供应量的上升都会激发泡沫地区房价下跌。”

还有一个难以预测的变量：利率。如果利率开始上升，即使是缓慢的，投资者也会撤出。

当地税收也是另一个重要因素。如，温哥华向外国投资者收税的目的是为了给本地房市降温，结果，更多投资者把目光移向了南边——西雅图，其房价涨幅目前居全美第一。

Source: CNBC, Sep 28 2017