全球房地产泡沫风险上升，最危险的地方在哪里？

概览：

在许多城市，住房的供应量是不足的。城市化就意味着，从长远来看，房价应该会大幅上涨。过去十年房地产的强劲与繁荣再次验证了这个理论。

房价上涨过急的主要原因在于中央银行。超低的融资条件，以及建设速度赶不上需求，导致买家对房价的预期越来越乐观。

但是，事实情况正在急剧掉头直下。近几个月来，为了应对居高不下的通货膨胀，利率在不断攀升，因此造成了融资成本的飞涨。与此同时，全球金融市场也经历了数次冲击。

房地产泡沫风险最高的城市是多伦多、法兰克福和慕尼黑。

主要城市房地产泡沫风险详情：

温哥华和多伦多：

在过去的25年里，温哥华和多伦多的实际房价水平翻了两倍多。人口的强劲增长和房贷利率下降造成城市住房短缺，这两个因素通常被视为加拿大这两个大城市长期以来房地产繁荣的罪魁祸首。高投资需求更是推动了房价飙升。温哥华和多伦多的房价涨速升至五年以来的最高水平，现在的房价分别比一年前高出14%和17%。如今，新买家和调整房贷的业主在贷款谈判时不仅需要支付更高的利率，还需要提供更高的收入证明，才有资格获得房屋贷款。市场已经开始在进行定价调整了。

纽约：

根据分析，在所有的美国城市中，纽约的房价涨幅是自2021年年中以来最低的。在缴税负担、商业友好、监管友好的城市与州排名中，纽约在榜单上持续拖后腿。尽管如此，纽约仍然是本次分析中房价最难负担的城市之一。

洛杉矶：

在劳动力市场强劲，以及结构性住房供应不足的情况下，洛杉矶的房价上涨与繁荣的美国整体市场是同步的。但是，这座城市的失衡情况变得愈加严重，且自去年以来进一步加剧，房价最难负担的程度已经接近历史峰值。

伦敦:

伦敦的房地产市场处于被高估的状态。由于疫情后的需求增加导致住房结构性短缺，现在的房价比一年前还高出6%。但是，这个城市的指数在过去几个季度一直保持稳定。由于潜在买家难以找到合适的房子，伦敦的租金飙升。此外，伦敦的房价涨幅仍低于英国总体房价涨幅。

悉尼：

自2018年和2019年的降温政策以来，悉尼的房地产市场一直处于泡沫风险区域之外。然而，随后几年，宽松的货币政策和住房负担能力的提高再次点燃了市场热情。悉尼的房价在2020年和2021年总共飙升了30%以上，在去年收紧房贷标准和今年大幅加息急剧降低负担能力之前引发了再次失衡加剧。根据澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia)的数据，此次加息已将家庭可以获得的最高房贷额度降低了五分之一。因此，悉尼的房价在2022年第二季度已经下降了5%以上。

法兰克福和慕尼黑:

这是本次研究中展露出的欧洲房地产泡沫风险最大的地方。在过去十年中，这两个德国城市的名义房价都上涨了一倍以上，即便2021年年中至2022年年中的房价涨幅已从两位数水平降至5%左右。在慕尼黑，住房市场受到超低空置率和不断增长的劳动力的支撑，但相当低迷的德国经济前景拖累了住房需求。更高的房贷利率严重打击了负担能力：与疫情之前相比，一个服务行业的技术工人现在要在慕尼黑买房，只能负担平均少一个房间的公寓。