全球房地产泡沫风险……高居榜首的是……

瑞银全球房地产泡沫指数从长远角度审度房地产市场，旨在追踪全球城市的房地产价格泡沫风险。当前存在最大泡沫风险的城市是慕尼黑。

关键看点

- 在低利率的推动下，欧元区内所有城市的指数得分均上升。巴黎和法兰克福现在步入了泡沫风险领域

- 大多数城市的房价增长率持续放缓。自2012年以来，平均价格的增长已停滞不前。

- 在过去的十年中，我们调查的城市的房价收入比中位数从五年增加到了七年。

七个有泡沫风险的城市：

慕尼黑在2019年位居榜首，其次是多伦多和阿姆斯特丹。法兰克福和巴黎是泡沫风险区的新增成员。温哥华在此列表中垫底。相比之下，伦敦的房价进一步调整后，泡沫风险有所下降。结果，伦敦现在仅处于房价高估之列。温哥华、旧金山、斯德哥尔摩和悉尼的楼市估值急剧下降。纽约和洛杉矶也较低，而新加坡几乎没有变化。

以下是泡沫风险最高的七个城市，以及2019年这些城市主要的房地产看点。

慕尼黑：
得益于强劲而多样化的经济、稳定的人口增长以及新房供应不足，慕尼黑的房价已飙升。在过去的十年中，房价上涨了一倍以上，而实际租金却只上涨了40％。

法兰克福：
法兰克福的房地产市场特点是价格上涨加快，超过了德国的平均水平。去年，实际房价飙升了11％，是本文所述的城市中最高的。

巴黎：
在过去的12个月中，巴黎的房价上涨了5％，达到了历史最高水平。自2006年以来，价格一直与法国其他地区脱钩。

温哥华：
在短短的几个季度中，温哥华的同比价格增长和价格增长率已从10％以上急跌为负7％。

阿姆斯特丹：
平均而言，这座城市的房价每年上涨近10％；远远超过收入增长。去年，房价增长放缓并自2008年以来首次低于全国平均水平。

多伦多：
多伦多的实际住房价格在2000年至2017年之间几乎翻了三倍。与温哥华一样，地方政府施行了向外国买家征税、租金管制和更严格的抵押贷款标准等措施。

香港：
与过去几年一样，香港存在严重的泡沫风险。香港被认为是世界上最昂贵的城市。

房地产泡沫风险对投资者意味着什么？