利率上行，美国房价会继续上涨吗？

现在海外投资者要问的一个问题是：“利率上行的情势下，美国房价会继续上涨吗？”这个问题的答案很简单：“会！”不仅如此，有证据表明更高的利率实际上刺激了购房行动，我们将在本文中对此进行研究。

这个夏天生机勃勃。不仅是国家的经济，建房的势头也如多年来一样强劲。实际上，根据几项需求指标所示，始于2011年的住宅房地产牛市仍未结束，尽管高呼熊市将临的人坚持认为利率上升将阻碍并最终终结房价的上涨。原则上来说，较高的抵押贷款利率最终会扼杀任何房地产牛市，但是如此说来，牛市终结可能还有很长很长的一段时间。目前，投资者将看到住宅和商业房地产房价的持续上涨和建筑活动的稳定增长。

让我们先来看看美国的房价趋势。CoreLogic的数据显示，截至4月份，美国房价同比上涨6.9％。50个州的房产与去年同期相比全部有收益。此外，美国全国房地产经纪人协会（NAR）在5月份的报告中称，住房存量接近历史最低点。

更重要的是，美国几乎所有地区的房价都在上涨，91％的市场房价都在上涨，统计的178个大都市中有162个城市的房价在第一季度出现了上涨。

尽管美国30年期抵押贷款利率上升，但是，许多分析师预计，利率上升不会对购房产生负面影响。根据房地美（Freddie Mac）的说法，去年以来的大幅加息并未阻止未来的购房者寻求抵押贷款，购买信贷的需求仍然稳固。

如果有影响的话，上涨的利率对未来的房主产生了完全相反的影响。近期，利率从历史低位飙升，使得许多人预期利率只会继续上涨，并在这种情况下寻求购房。如果房价变得难以负担，那么被抛下的恐惧将对许多人来说是一个强有力的刺激因素。

最近，房地产机构提供的数据也阐述了这种与直觉相反的现象。尽管抵押贷款利率已经升至7年来最高，但是4月份挂牌上市的房屋平均36天即可到达签合约的阶段，这个创纪录的速度可追溯至2010年。

这表明，在长期利率上升周期的早期阶段，经济活动的增长与利率上升同时发生并不罕见。事实上，利率上升的部分原因是由于贷款需求上升，并且反映了经济增长。只有当利率超过美国的长期平均水平4.57％时，利率上升才会最终成为限制性因素。然而，在目前的水平上，我们前面还有一段很长的路，在那之前投资者不必担心这一点。

最后，单户住宅抵押贷款的拖欠率仍然接近28年来的低位，房主支付房贷无压力。这一重要统计数据的同比变化仍为零，原则上说来，这仍然是楼市的看涨信号。

鉴于上述因素，这个夏季，美国楼市依然看涨，且2018年的楼市不太可能有利空预期。如果有的话，投资者应该预期未来几个月住宅和商业房产的价格会上涨，因为目前所有主要指标都在看涨。