南加州三大房产机遇

东西方置业当地团队驻美国南加州的资深房产经纪人Lyudmila所负责的区域覆盖了南加州三处最主要的房产市场：帝王郡（Imperial County）、河滨郡（Riverside County）、以及圣地亚哥县（San Diego County）。今天，我们就详细介绍一下南加州这三个地区的房产概况和投资机遇。

帝王郡（Imperial County）
2014年美国人口调查的最新数据，Imperial郡的人口约不到18万。当地白人居多，占了人口的将近九成，亚洲人口仅仅占2.3%。按照族裔来看，大多数为拉丁美裔，占了82%。因此当地除了英语以外，更多人讲西班牙语。

学区资源上，该地区几乎没有主要的高等学府，而占多数的是K-12年级的中小学资源，并且以不同学区命名布满Imperial整个郡。这里的基础教育质量优等，整体学术表现超越整个加州的平均水准，是加州基础教育的基石。同样，学校中的拉丁美洲和西班牙语学生居多。一个班的学生数量在24.5人左右，跟整个加州的平均水平25人持平，说明学校里生源充足，整个地区青少年数量发展均衡。

房产情况上，因为土地资源丰厚，相对人口较少，因此房屋面积都比较大，空间非常充足，比较多见的是4个卧室的独立屋构造，也有3卧或略小的结构。

社区划分比较多，但重点在以下四个区域：

• Imperial：平均价位22万美元左右，极端价位35万美元。
• El Centro：平均价位19万美元左右，极端价位47万美元。
• Calexico：平均价位20万美元左右，极端价位39万美元。
• Brawley：平均价位18万美元左右，极端价位56.5万美元。

租金方面可以给到一些参考案例。如3卧2卫的房屋月租为950美元，面积大一些的房屋可以租到1200美元/月。从市场整体数据来看，租金回报率至少可达到10%以上。

河滨郡（Riverside County）
河滨郡位于帝王郡的北部，地域横跨面积更大，邻近洛杉矶，著名的旅游胜地棕榈泉就位于该郡。

整个地区人口大约为230万，人口密度相对集中，人口组成也相对平均和多元。其中，拉丁裔占45%，本地白人占40%，亚裔占6%，以及其他诸如印第安美国人等少数族裔人口。这里还是比较年轻的地区，居民平均年龄为33岁，整个加州的居民平均年龄为35岁。

从官方数据来看，河滨郡的平均房价在24万美元至32万美元不等。居民平均房贷每月为1700美元，而无房贷压力的情况下房屋开销在每月470美元左右。

河滨郡最为著名的社区棕榈泉平均房价为49万美元左右，而且整体房价还在上升。这里有满分10分的凯瑟琳芬奇小学（Katherine Finchy Elementary School）和雷蒙德克里族中学（Raymond Cree Middle School）。

租金方面，河滨郡的公寓楼平均月租在1000美元上下，取决于地理位置和房屋条件的优劣，月租金可低至760美元左右或高至1370美元左右。

圣地亚哥县（San Diego County）
圣地亚哥县包括了南加州著名港口城市圣地亚哥。这里有320多万人口，而亚裔和太平洋地区人口的比例明显居高，占了16%，本地白人占45%，拉丁裔33%，以及少数的其他裔族。

圣地亚哥郡有不少好学区，大型学区包括San Diego联合学区、Poway联合学区等。

在该郡的主要城镇圣地亚哥，平均房价为140万美元，售价中间价位78万美元。房价发展平稳，不过最新数据显示，该月房价经历细微下跌，也不排除是市场正常调整。圣地亚哥单间房屋月租约1600美元，二卧房月租约为2000美元左右。

就圣地亚哥郡自有房屋的中间价位来看，大约在40万美元上下。但该郡有一些热门昂贵社区诸如Rancho Santa Fe，平均挂牌房价高至200万-300万美元。