外国买家驱使美国房价上升

有利的汇率，经济实惠的房价和相对廉价的资金继续推动国际购房者去往美国，而且贷款人都开始关注。

根据汇丰银行(HSBC)纽约办事处的高级抵押贷款经理 Peter Alongi所述，2014年目前为止，外国公民在汇丰银行的抵押贷款约占其在美国的房屋贷款业务的35%。Alongi表示，这个数据近年来一直在增长。

2013年3月到2014年4月之间，国际置业者的数量在美国增加了35%，其中中国买家数量远远超过了来自其他地区的买家。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR ）报道，在这段时间内，在总额为923亿的国际买家购房量中，中国买家一共花了220亿。总体而言，在1万2千亿美元的美国住宅房地产市场上，外国客户占了大约7%的交易份额。

其他贷款人也都表现出兴趣了。根据彭博社的报道，总部位于加州的卡拉巴萨斯的贷款人Mega Capital Funding，看到来自中国买家的需求上升后，在今年6月开始贷款给非本地居民的购房者。总部位于佛罗里达州的奥兰多的FBC抵押贷款，2014年与去年同期相比，增加了65%的抵押贷款给予国际买家。

“美国房地产市场上还有很多很多的机会，” Alongi说。 “国外客户都热衷于投资不断上升的市场，比如曼哈顿和迈阿密，这些地区也确实正在不断升温。他们想驾驭房地产市场。“

根据全国房地产经纪人协会的描述，国际购房者正在帮助填补美国人由于面对像可负担的贷款和高按揭保险费等问题而留下的市场空白。正在提倡更宽松的抵押贷款途径的美国住房和城市发展部部长Julián Castro曾表示， “在正常情况下能够获得贷款的那些人，这些天被市场拒绝了。 ”

占据了近90%市场量的现房销售，去年同期销售量已连续下跌10个月。全国房地产经纪人协会报告说，8月份购买二手房的合同下跌了1 ％，部分原因是投资者撤出了市场。

根据Alongi的表示，国际家庭购买房产，则从积极的一面影响到了住宅房地产市场。“在美国有了更多的房屋销售和更多的投资，”他补充说，“在大多数市场上则是一个多年来苦苦挣扎的环境。 ”

由于汇丰在亚洲的存在，其多数抵押贷款业务的外国公民都是中国人。 Alongi表示，该集团对于西部和纽约市的家庭很有兴趣，因为他们许多子女在纽约上学。

全国房地产经纪人协会报告，中国买家大多涌向南加州。其中，洛杉矶、旧金山和尔湾是他们的前三选择。

根据全国房地产经纪人协会的研究指出，中国人是在美国的外国购房者里增长最快的群体。在中国，房贷最近才放宽要求。此前，第二套住房购房者必须缴付60%以上的首付才有资格获得贷款。现在，二套房购房者可以首付30%。

Alongi表示，汇丰银行也注意到了来自南美的购房者，他们特别青睐迈阿密。从2013年3月至2014年4月，大约有55%在美国的外资购房活动发生在四个州。首当其冲的佛罗里达州占了23%的份额，其次是占14%的加利福尼亚州 ，占12%的得克萨斯州，以及占6%的亚利桑那州。

在迈阿密，汇丰银行的平均贷款规模为50万美元。而在曼哈顿房地产市场，约为100万美元。银行将给予高达300万美元的贷款总量给外国客户，但通常需要下调25%。

Alongi说，现在负责抵押贷款的专业人士面对外国国家房屋贷款的最大挑战之一是不太了解这些海外客户。“与其他试图在这个行业工作的银行一样，我认为所面临的挑战是真正去了解客户，了解他们并没有传统的美国信用制度。”

根据全国房地产经纪人协会的报道，抵押融资往往是为国际客户服务的一大困难。这是因为他们缺乏在美国的信用记录，缺乏社保号码以追踪记录，以及通常是国内居民寄给金融机构的抵押贷款需求和财务状况等诸如此类的区别。

国际买家比国内买家更容易进行全现金收购。在2014年，近60%被报道的国际交易都是现金，而只有三分之一的国内置业使用现金交易。

来源: MPA

2014年10月13日