富裕国家的房价正在暴涨

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就在不久前，房地产专家还在为最坏的情况做准备。新冠肺炎大流行令世界大部分地区陷入封锁、企业关闭、数千万工人失去工作、房地产市场陷入深度冻结。

人们担心的是房价会崩溃，就像过去经济衰退中实际发生过的那样。破产和失业的增加将挤压可支配收入，使负债累累的房主难以偿还他们的房屋抵押贷款。

然而，这些都没有发生。取而代之的是，在全球经历了自大萧条以来最严重的衰退之际，房价却在飙升。从新西兰到美国、德国、中国和秘鲁，同样的现象都是：房价正在飙升。美国房价上涨了11%，是15年来最快的速度。在英国，这一数字去年增长了8%，德国则增长了9%。这种模式在许多发达国家或是富裕国家都可以看到。

疫情的后果影响—搬到郊区

随着Covid-19的传播和许多国家的封锁，人们居住的家也成为他们的办公室、学校、健身房甚至面包烘焙房。对于那些想要更多空间的人来说，最好的解决方案是搬离市中心。

举例来说，伦敦每平方英尺的房价比周边郡要高出40%。在英国人口较少但仍可通勤的地区，房价在过去一年中比人口更多的地区上涨更快。类似的模式在美国体现得很明显。这与过去10年的趋势相反，当时伦敦和纽约等特大城市的发展速度大大超过了更安静的地区。

大流行阻断了一些流入城市的正常人口流动。在Covid-19爆发前的几年里，伦敦的居民转移到了英国其他地方。但外流人口量被海外移民所弥补。大流行（或许还有英国退欧因素）似乎有可能减少了人口流入。2020年伦敦的常住人口约减少8%。自2020年3月以来，澳大利亚边境已对非居民关闭。刚毕业的大学生，面临着一边上班一边和别人合租房子的前景，便可能仍然选择和父母住在一起。从城市流出的人口也在增加。

随着大流行的结束，一些流向城市的人口将会上升。留学生和国际移民将成群结队地返回。因此，一些投资者把赌注押在大城市上。曼哈顿的一个新开发项目以1200万美元的价格出售大套间公寓，提供了“后疫情生活的首选”。

然而，人口密度较低地区的吸引力似乎仍将持续。远程办公可能会继续存在。

政策制定者开始干预

在一些国家，政府已经在寻找防止房地产市场过热的解决方案。例如，在新西兰，住宅地产的中位数价格在一年中增长了超过24%，创历史新高，政府宣布了一系列措施，希望能够“冷却投资者的需求”，减缓价格增长的步伐。

为何房市繁荣迹象很难打破

即便政府将目光投向房地产市场，分析师们却不认为房价会出现回调。

随着疫苗的推出和封锁限制的放松，今年的全球经济增长预计将强劲得多，这将有利于房地产市场的发展。

最重要的是，预计利率将保持在低位。最低利率一直是推动价格上涨的关键因素，尤其是在美国和欧洲，因为它们让房屋贷款变得更容易让人负担。据官方统计，今年3月，欧元区19个国家的抵押贷款利率平均仅为1.3%。

即使通货膨胀率小幅上升，政策制定者预计仍将维持低利率以确保经济复苏。如果房价持续上涨并稳定在较高水平，他们可能不得不改变策略，但主要央行一直在努力强调，如果能帮助刺激增长和创造就业，他们愿意让经济比正常水平运行得更快一些。

换句话说，不要指望这种房市繁荣会很快破灭。