房价为何再次飙升

全球房价指数（除中国以外）同比上涨逾 3%，其中美国房价较上年同期上涨 6.5%，澳大利亚房价上涨 5%。

然而，更高的利率和房贷成本让人开始担心在住房方面的支出。令人惊讶的是，困难并没有变得越来越大。自 2021 年触底以来，美国最有代表性的 30 年期房贷利率已上升了约 4 个百分点。但这对美国房地产市场的影响并不大。

有人担心高利率最终会导致真正的崩盘。然而，在整个美国，房贷拖欠还款的比例达到了新低，至 1.7%。相比之下，2007-09 年全球金融危机最严重之时，这个比例超过了 11%。

美国专家通常将令人惊叹的房地产市场弹性归功于美国严重依赖于长期固定利率的房贷体系。固定利率的房贷保护房屋拥有者免受更高利率的影响，这意味拖累房价的抛售会更少。这也给了房主更强烈的持有房屋的动机，一旦有动作，则可能意味着需要以更高的利率获取新的房贷。

另外还有三个因素也许可以解释房价再次上涨的原因：移民、房贷持有人的牺牲和强劲的经济。

• 首先是移民问题。富裕国家的外国出生人口年增长率约为 4%，为有记录以来的最快增长速度。官方数据可能低估了这一变化，因为非法移民的数量也在激增，尤其是在美国。这反过来又推高了房价和租金，因为新移民需要住的地方。高盛银行估计，澳大利亚目前每年 50 万人的净移民率将推动房价上涨约 5%。
• 第二个因素与牺牲有关。富裕国家的人们通过削减其他类型的支出来应对更高的房贷成本。较长的房贷期限有助于借款人分期偿还贷款，牺牲未来的长期福祉来减少现在的月供。
• 最重要的因素与经济有关。确实，家庭支付的利息更多了，但收入也增加了。一些人受益于储蓄利息收入的增加。在欧盟，自 2020 年以来，储蓄利息收入的增长几乎是利息支出的十倍。与 2007-09 年的房地产崩盘不同，劳动力市场也在提供助力（而且银行并没有爆雷）。自 2021 年以来，富裕国家的平均工资上涨了约 15%，而失业率仍接近历史最低水平。在我们可以找到数据的每个国家，近年来家庭劳动收入的增长都远远超过了利息成本的增长。没有人喜欢支付更高的房贷，但绝大多数人都能负担得起。

因此，如果房价继续上涨，也不要感到惊讶。随着通胀率下降，一些国家的央行已经开始降息；美联储也将在年底前跟进。在富裕国家，工资增长仍然保持良好状态。通胀率的下降将给房贷持有人额外的喘息空间。住房需求的任何增加都将与供应受限相抵消。除非发生重大变化，否则世界上最大的资产类别将进一步扩大。