投资哪些美国二线城市？

对大部分北美以外的投资者来说，想把钱存在美国只会选择纽约、旧金山和洛杉矶这几个主要门户城市。而其他例如波士顿、休斯顿和迈阿密因得益于教育、能源工业以及与南美洲的联系也呈上升趋势，但尚未达到一线水平。排在后列的是一些正从极端低谷中复苏的城市（比如拉斯维加斯、底特律），而中间是热门地区西雅图和孟菲斯，证明这里不仅有咖啡和雅园。

太平洋西北部的兴盛

坐落于普吉特海湾和华盛顿湖之间，西雅图大都市地区的人口为360万，这里多年来一直是亚洲和北美之间的主要贸易门户，但最近才开始登上热门榜。皇后市以前是吉米·亨德里克斯（Jimi Hendrix）的出生地、吉拉吉运动（Grunge Movement）的发源地，也是红心乐团的先锋性人物安（Ann）和南希（Nancy）威尔逊的出生地，而且它还被视作咖啡文化的主流。同时，还是一个效益颇好的高科技中心。

根据西雅图时报四月的一份报告，房价在2015年3月较去年同期上涨18.9％，而且市面上房源非常有限。马库斯米利查普公司的调查显示，自2008年以来，有超过115,000个高薪科技工作陆续进入西雅图，公寓空置率目前处于15年来的最低位，而今年的租金涨幅预期将超过8%。香港东西方置业顾问公司总裁山姆·霍尔比克（Sam Van Horebeek）解释说：“从过去两年的情况来看，西雅图市场表现很好。它和旧金山相似，价格一直呈上升趋势，而且在过去十二个月加速增长，主要是由于房源不足”。计划在2015年竣工的公寓仅有12,000栋。如果今年科技领域继续发展，而且增加了计划中的65,000个工作岗位，房源将会持续紧缺。

西雅图的房价现在和南部旧金山的水平相似，而这两个城市的相似之处还不止这些。目前，西雅图平均房价约为40万美元（折合310万港币），而还有很多在施工建设中。然而，业内人士建议那些寻求升值空间的投资者如果可以的话应该现在就找房子。未来两年非常关键。霍尔比克（Horebeek）说，“我不相信目前的市场状况仅仅因为新建项目，这里正在变成一个有趣的地方。除了正在扩张公司规模的微软、波音和星巴克等，新型技术公司也正在逐步迁入西雅图地区。”除了这些大公司，还有亚马逊、零售商诺思通、好市多、美国任天堂、T-Mobile和一个新兴的生物技术产业都在附近，另外，在线旅游零售商Expedia将在2018年之前将3000名员工迁入这座城市，这更可能在租金方面带来更大压力。

当然，每个人心里都在疑惑这里是否存在将会破灭的泡沫。霍尔比克（Horebeek）的理论是，“这个疑问对旧金山也适用。对当地买家来说，他们的选择有限，所以市场价格很高，而且会在未来几年里持续走高。价格在涨是因为很多家庭移居这里，而人们移居这里是因为就业岗位，这就是一个很好的涨价理由。”

南部的魅力

西雅图看上去像是一个短期升值的角色，而坐落在田纳西州密西西比河河畔的孟菲斯则是美国目前最明智的投资选择之一。作为一个人口刚破百万的大都市，孟菲斯已经看到了电子零售热潮带来的财富增长。

这座城市不仅临河，还是五条主要货运铁路和两条州际高速公路的交界处，似乎本身已经奠定了其海运和分销中心的地位。孟菲斯机场的货运量是世界第二大（仅次于香港），持续发展的电子商务巩固了孟菲斯房地产市场的基础，而房地产市场在2014年还有所下滑。霍尔比克（Horebeek）解释说，“随着人们不断地网上购物，像亚马逊这些供应商都通过快递发货，而亚马逊的快递要经过孟菲斯。这个城市正随着电子商务的发展而发展，只要它能保持自身的枢纽地位-现在看上去不错-这里就会创造很多工作机会。” 联邦快递的总部设在孟菲斯，UPS在过去几年一直在扩张，DHL也以孟菲斯为中心运营。诚然，稳固的中产阶级劳动力市场不会给投资者带来高昂的租金，但它会提供升值的机会。虽然银行家无法提供高昂的租金，但中层管理者可以在数字上有所弥补。

霍尔比克（Horebeek）发现投资者对孟菲斯非常感兴趣。“就连美国投资者都在关注这里，因为这里的回报太有吸引力。投资要考虑很多因素，但从回报的角度来看，有两个关键性因素：一是一段时间内物业所产生的升值，二是每年物业可产生的短期现金流。”资本增值平均是3%左右，但孟菲斯一些中产阶级需求量大的社区收益率可高达10%-12%，四到五卧的房屋能以低于20万美元的价格购入，9月份的售价中值是120,750美元（折合940,000港币）。

但并非一直都是这样。世邦魏理仕2015年第二季度的数据指出，尽管存在负吸纳（主要因租客租约到期和搬迁所致），但写字楼租赁势头依然强劲，而且，当地中小型企业都在积极推动市场活动，也是一项重要的经济指标。霍尔比克（Horebeek）最后表示，“投资孟菲斯、堪萨斯城或者明尼阿波里斯市这样的城市不是为了长期升值，而是为了在扣除房地产税和管理费后能得到的可观收益。世界上还有哪里能让你舒舒服服地得到10%的回报呢？”

来源：SquareFoot

2015年10月

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