旧金山楼市泡沫风险下降，但仍令人担忧

瑞银集团发布了年度全球房地产泡沫指数，将旧金山列为世界上房价过高的城市之一。报告还指出，旧金山是美国最有可能出现房地产泡沫的城市。

旧金山在2019年的指数得分为1.15。得分为1.00分或更高则意味着该地区的楼市被高估了；得分为1.5分或更高，则意味着房价过度高估几近危险。尽管旧金山的当前得分远非理想，但仍远低于2018年的1.44和2017年的1.26。在美国大都市区前20个城市中，旧金山仍然因房价过高而获得最差的评分。原因很明确。在旧金山，由于技术的繁荣和外国买家需求的旺盛，自2012年以来，实际房价已飙升了65％。尽管经济蓬勃发展，但自2012年以来，平均收入仅增长了10％，与房价涨幅并不一致，进一步恶化了住房负担能力。

瑞银（UBS）指数旨在通过检查“如与收入相对的楼市价值率等变量，以及衡量哪些城市面临房价过度高估可能引发价格泡沫的风险”来“追踪全球城市房地产价格泡沫的风险”。但是，这是一项棘手的工作：正如瑞银集团所承认的那样，“除非泡沫破裂，否则就无法证明其存在”，且该指数仅着眼于模型而非做出可靠（不可能）的预测。

上周，瑞银指数报道，八月份旧金山售出的房屋数量同比下降了9％，而中位数价格上涨了2.9％至135万美元。请注意，这些数字涵盖了公寓和独户住宅。加州房地产经纪人协会估计，仅旧金山的独户住宅在八月份的同比价格上涨了3.4％，至160多万美元。