注意12项要点让您投资美国出租房产获利

注意12项要点让您投资美国出租房产获利

以美国楼市来作为投资项目, 大部份的投资人会以赚取买卖价差的方式来思考, 以时间换取上涨价差的逻辑来获利. 但是在美国如果有投资收益或收入, 都是美国国税局徵收税金的对象.  以单一而大笔的房地产交易收入来看, 这类巨额的收入, 更是国税局不会放手的大肥肉.

如果您想长期而稳定的从投资美国房产得到收益, 最好的方式, 就是低价买进地点好的物业, 经由翻修和改良后, 把房况升级会受到受房客欢迎的程度, 将房子长期出租, 收租金来回收投资, 并等待房价长期上扬, 再卖出获利入袋.

这样以出租取代转手炒楼的方式, 在美国现今的税法制度下特别的具有优势, 美国的租金投报率 ROI 不但远高于其他投资工具, 按税法的实际计算出来的收入, 也可以在扣除成本和开支后, 只有少部份会需要支付税金, 如果再加上开设 LLC公司或S-Corp公司的方式, 把房地产产权放在公司名下, 它的收益, 可与个人所得先切割开, 可以更进一步达到节税, 长期投资和个人资产风险管控的多重好处, 目前在投资美国楼市的专业投资人, 大多都有运用到这类型的方式来进行操作.

出租型投资说的明白点就是一个帮各方解决问题而从中得到投资收益的一种房地产投资的方式. 首先, 您买下了一间房, 您就帮了原来房子屋主一个忙, 再来您修缮了这间房, 就帮了修缮包商一个忙, 提供了他们工作机会, 再来, 您把房租了出去, 您又提供了房客们好的居住环境, 您又帮了需要租房人们的忙, 您从中帮了许多人创造了各类的价值, 也解决了许多人的问题.  但最后, 最重要的, 这个房子有了稳定的租金收益, 您也帮您自己的财富, 增加了更多的价值.

买房出租的这类型投资, 有些重点必须要先掌握住, 您就可以更顺利的进行您的投资, 降低投资上遇到问题的机会, 也更能快速的投资获利, 并且不断的复制您成功的样本. 我要与您分享, 在美国要作房产出租投资一定要特别加以注意的重点. 要记得, 道理人人都明白, 但是成败就在于您怎麽运用, 您怎麽拿捏, 您认不认真看待这些重点.

1.买房时地点选定与投资价格的均衡一定要注意

地点好的房子大都不便宜, 有时租金虽然高, 但是价格却相当惊人, 它的投资报酬率算下来不一定好, 所以, 该要研究的是, 哪个地方既能维持价值, 并且有良好的租金投报率. 一般来说, 居住环境好, 便利性高, 治安良好, 学区优良, 工作机会稳定成长, 就是一些值得去研究的优先地区. 请记住, 不但要看现况, 更要看接下来的发展可能.

2.如果价格不够好, 不要单恋一间房, 记得市场上总会有其他的选择

看到条件符合, 房子屋况好的物业是很吸引人的事, 但是卖家价格如果开的太高, 根本没有太多获利空间时, 有时放弃它不一定是件不好的事.  因为可能有其他的买家, 会出更高的价格, 因为他们可能是要自住, 并不在意投报率的问题, 但对于一个投资者来说, 投报率和投资风险却是关键.

3.经由修缮升级后的价值, 才是这间房子的真正价值

投资型的房子不怕买到看来破破烂烂的, 反而只怕买的不够便宜, 有些地方房子不多, 但需求强劲, 买后翻修增加价值, 才是真正专业投资人的作法, 有时别人修缮好的房子, 价值早就加成的反应在卖价里, 所以它不一定是个好的投资. 但最重要的, 要学习如何估算翻修和升级费用预算, 少估或多估都会影响到投资决策的正确性, 如果您不是很懂, 找个您信赖, 又懂的专业来帮您, 会是个好的开始.

4.先考量如何离场, 再考量要不要投资, 要乐观看待投资这事, 但也别忘了留个后路

投资是件令人期待又怕受到伤害的事, 在决定买入之前, 先要作好打算, 要是事情并没有顺利的发展时, 该怎麽出场.

5.作这类投资, 建立人脉和人际关係特别的重要

出租型物业投资, 会有很多需要用到他人协助的时候, 看房找房需要经纪人, 物业维护, 升级与修缮需要包工, 找房客招租需要中介或物业管理人, 有时也需要找法律谘询.  建立起自己的专业网络, 格外的重要, 因为这是个需要长期经营的投资, 所以更需要稳定的专业人脉来营运.

6.注意管理您的物业, 特别要注意所选的房客

房客素质的好坏, 常会决定您物业出租投资的收益, 运作的顺不顺利, 也要看房客的配合度.  在美国, 不要让房客牵着鼻子走. 要管理物业, 更要管理房客.  在选房客的时候, 该作的信用和背景调查都要作, 不要太容易相信房客的承诺, 白纸黑字的出租合同才是房东最基本的保障.

7.千万别让房子空下来, 空一天您就等于要多租二天才能补回短收的租金

影响出租房的投资收益最重要的是降低房子的空置率, 所以, 要求房客签两年至三年的长约, 会是一个降低空房率的好方法.  如果用便宜一点点的租金来换取长期租约, 反而是维持稳定投资报酬率的方式. 任何的出租型投资, 空房期难免会有, 这些收不到租金的时间, 也应该放在投资预估里计算.

8.出租合同最好先找个律师来拟定, 保障好自己, 也避免纠纷

现在互连网发达, 很容易就可以在网上找到一份出租合同的样本, 但是并不是每个出租案都是一模一样的, 如果您的合同, 有经过您自己的律师看过, 会比较可以按您自己的物业情况和您的实际情况, 更合于实际的保障您自己的权益.

9.市场营销在物业投资上也很重要, 记得善用最新科技

在现今信息发达的社会, 有效的运用各类科技平台来作出租或出售的营销是很重要的, 这是现今房东必要学习的工具, 如果您这方面不懂, 一定要找专业来协助.

10.控制好房子的修缮与设备升级上的投资, 要恰到好处, 过度投资是不必要的浪费

在美国找工人来维修房子里外的设备是一笔不小的开支, 老房子更是如此, 有时损坏的东西多了, 维修费用会吃掉您不少的收益, 所以, 在预估每年费用开支时, 别忘了把维修成本算进去.  另外, 如果您在买房时 Inspection屋况检查作的到位, 未来可能要开支的维修成本, 也比较可以充分掌握, 可降低一些无法预期的费用.

11.手头的流动资金一定要足够, 要先作预算, 一来看到好房可以下手去买, 二来若有修缮开支可以立即处理

要有可支用的现金准备, 如果资金足够, 您就可以多投资几套, 让时间帮您快速的加成复制您的收益. 但如果资金有限, 也一定要有现金可以支付维修, 税金和保险费之类的开支, 让自己在投资上有空间可以运作, 别把自己逼的太紧.

12.注意楼市长期的走向, 相信直觉, 该出场时就出场, 帐面富贵饱不了肚子的, 钱入了口袋才是自己的

以长期走势来看, 市场的最高点, 通常不会是在第一波大行情之后立即往下, 疯狂上涨的价格在走到第二波大行情的时候, 可能就是您该看看是不是该获利出场的时候. 老祖宗的智慧, “事不过三”.