热钱和西雅图日益严重的房地产危机

无论你走到哪里，你都会听到西雅图人在谈论当地失常的经济承受力危机。这是每个西雅图人都很清楚知道的问题。不过，我们必须重新审视我们以为我们了解的房地产市场，才能有效的应对危机。住房成本不断上升的成因可能不是我们认为的那样。

需求量上升，但它并不仅是由人口上升所致。我们在科技领域不断发展，从2010年开始，有7万人因为科技发展而来到西雅图。然而，技术人员的涌入并不是问题的根本。这些取得了良好的工作，并希望找到一个像样的房子或公寓的优秀年轻人，只是本地需求量上升的其中一个因素。是的，技术人员的待遇优厚，并可以在住房方面比其他人花更多的钱，而且，对的，我们城市的确来了一大批这样的年轻人。但仔细想想，如果我们唯一的挑战只是去兴建足够的，新的出租公寓给我们的科技朋友，同时避免影响到当地人民和社会，问题可能不会像现在一样严重。

我们需要知道旧金山疯狂的租赁市场是导致这里价格飙升的其中一个原因。年轻的技术人员普遍都在旧金山开始工作，在谷歌或新创公司工作几年，然后再搬到西雅图继续发展，部分原因是因为这里大部分东西比起旧金山更实惠，而你仍然是生活在世界级的大城市。在旧金山，平均新市场租金大约是每平方英尺$ 6美元，而目前西雅图只是它的一半，但在西雅图工作的技术人员的平均工资却跟在旧金山工作的一样。这意味着，如果租赁开发商和业主发现旧金山的技术人员为一个500平方英尺的工作室支付$ 3000美元，但同一个公寓目前在西雅图的费用只是$1500美元......

科技所推动的经济增长以及技术人员的涌入是我们看到最显著的变化，但让我们先分析一下科技发展以外的一些因素。

华尔街的投资者 - 房地产投资信托基金（REITs），私募股权基金，对冲基金 - 一直都在购买当地的公寓楼和居民首套房这样的房产。我们都注意到这里的租金在迅速上升，西雅图现在的租金增长排在全美第一，是全国平均增长率的四倍。这里房地产租赁有很高的投资回报，在全美国名列前茅。租金上涨所带来的丰厚利润被世界各地的投资者视为可遇不可求的赚钱良机。

房地产投资信托基金见得多，但像Blackstone这样的私募股权基金在西雅图购买房屋作为资产却是一个全新的现象。据2014年西雅图时报的一个报道，Invitation Homes - 目前全国最大的房地产租赁基金，亦是Blackstone所拥有的 - 2013年在西雅图购入1585个房子用于出租。而这个数字是否大到足以对房地产价格产生影响呢？根据西雅图时报：“耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒指出，在一个库存已经很低的市场上，大型投资者可以操控以及提高购房价格。他曾在2005年写的书“非理性繁荣”中警告过大家这个即将发生的全国楼市泡沫。”

更糟糕的是，还记得导致2008年金融危机的房地产泡沫，抵押贷款经纪人随意把房子卖给任何人，然后，银行出售了这些次级抵押贷款给华尔街的银行，华尔街的银行再把他们当作担保债务凭证分割出售，形成一个恶性循环？

Blackstone，上述的庞大私募股权公司，在2013年推行了第一批“独立别墅租赁证券”。监管机构担心这些租赁支持证券会步了十年前导致房地产崩塌的抵押贷款支持证券的后尘。

很遗憾，事情将再一次变得更糟糕。所谓的国际“热钱”，也就是从其他经济涌现的多余资金，现正寻找一个安全的地方停泊，而西雅图的房子看上去是再好不过的选择。全球的精英已经积累了太多的财富。对于我们来说最重要的是，不管这笔钱是从哪里来的，它现在正处于一个拼命寻找安全地方停泊的空壳公司里。这些买家不会在意购买价格;他们只想把现金以最快的速度 - 最好是在一个可靠的，稳定的房地产市场 - 兑换成真实资产。这种热钱已经大肆对大城市房价造成严重的破坏。而这些大城市包括伦敦，迈阿密，纽约，悉尼和温哥华。

这股中国资金热流已经在寻找下一个房地产市场，仿佛西雅图和加州的几个城市就是下一个目标。据卫报指出，这样的投资项目已经在进行中。他们预计未来五年从中国流入的资金将会是过去五年的两倍。需要再次注意的是，这笔钱并不是投资于生产性企业，而是近九成被用于购买住房。

的确，这笔钱是来于自中国，但这并不是问题所在。这些中国投资者也没有违反任何法律。问题是对当地房地产市场的过度开采。曼哈顿、迈阿密、伦敦和悉尼都在面临类似的情况。在纽约，中央公园南侧，累积一亿美金的新公寓现在还空着一大部分，它们被用作虚拟的“储蓄罐”。在伦敦，外国买家现在拥有越来越多的伦敦中心地段。他们在2012年总共购买了中心地段7000个物业中的5000个，而大部分更是空置的，比如说，基本上整个梅菲邻里的19世纪大宅多处于闲置状态。

对冲基金投机者提高租金，华尔街大地主让年轻人连首套房都买不起，还有令房子空置的外国投资者，上述的种种因素究竟对西雅图的房产价格带来多大的影响呢？我们只能猜测，因为这个城市不会特意调查什么人正在买什么房。我们知道在西雅图有百分之三十八的房地产购买都是用现金完成交易的，而这是一个危险的讯号，暗示着我们正在面对很严重的问题。

对于将要置业的人来说，要在西雅图置业变得绝望。就连那些你认为可以买得起房子的人，比如中产家庭和专业人士夫妇都被排挤出去。西雅图是属于城市房地产市场“性感的六大”，是全国最热门的房地产市场之一，它的预期房产价格上涨排名始终保持在首位或接近首位的位置。

Source: thestranger.com, August 2016