美国商业地产投资2016年预测

流入美国房地产的资金流持续增加。截至2015年6月30日为止的12个月期间总购买额为4,974亿美元，同比增长24.6％。部分地区依然占据大部分入境资金流。从纽约到洛杉矶，以及从西雅图到迈阿密的其他沿海市场，国际投资者了解并觊觎拥有空港和海港的美国城市。这对于主权财富基金和保险公司等大型机构或个人（包括EB-5移民）而言可用作开发或经营目的。鉴于欧洲一直以来的不稳定性以及亚洲不断加剧的波动性，有足够的理由可以相信未来一段时期内将有更多资金流入美国房地产市场。

美国10大商业房产投资市场

根据一份针对1465名专业人士所做的调查，下列市场被列为美国商业地产投资的优选市场：

达拉斯／沃斯堡（1）。达拉斯／沃斯堡大都市区今年占据该项调查榜首的背后原因是其令人惊讶的就业增长。多位调查对象及受访者提到了强劲的就业增长会推动当地经济。其背后的支撑因素是有利的经商环境、富有吸引力的经商成本和生活成本，而这些益处让达拉斯／沃斯堡市场成为企业蜂拥而来的理由。

奥斯汀（2）。作为最初的18小时城市（意味仅次于特大城市的具有潜力的二线市场）之一，得克萨斯州首府已经成为受访者向来钟意的城市。这种乐观带来的是持续强劲的经济表现和房地产表现。奥斯汀一直受益于多样化的就业，从服务岗位到高端STEM工作（科学、技术、工程和数学），以及技术、广告、媒体和信息（TAMI）职位。

夏洛特（3）。2015年房地产新趋势报告中介绍了18小时城市，而这座北卡罗来纳州最大的城市继续保持着18小时城市的诸多特点。良好的就业和人口增长以及城市中心的发展持续吸引着居民。受访者对夏洛特市场普遍感觉良好，但是也有人担心金融服务行业的发展程度可能比不上其他以技术为导向的市场。

西雅图（4）。西雅图市场非常受国内及国际投资者欢迎，所以它在采访中被列入前六大市场是意料之中的。显然，2016年的调查对象也这样认为。西雅图拥有多元化的产业基地，并且受益于TAMI产业的发展。一位受访者指出，西雅图的发展已经足够强劲，足够持久，而唯一的潜在风险是它能否维持目前的增长速度。

亚特兰大（5）。调查对象和受访者都认为，乔治亚州的首府稳定地占据着发展和新供应的最佳地点。市场正享受着关键经济领域的强劲增长，而不用担心供应过剩。经商成本较低吸引着企业搬迁而来，从而促进市场发展。

丹佛（6）。科罗拉多州首府经济的力量似乎让所有人都将它放在2016年优选市场的榜单上。调查对象和受访者都谈到了这个市场的良好前景。丹佛利用了吸引高素质劳动力的位置和文化以及不断壮大的技术产业。此外，很多公共和私人基础设施投资都为今后可持续发展奠定了基础。

纳什维尔（7）。田纳西州首府在过去两年一直是受访者眼里具有上升潜力的未来市场。但是，似乎它早已经成长起来了。纳什维尔是另一个具有18小时城市设施的市场，包括正在成长及充满活力的城市中心，还有具有吸引力的郊区位置。

旧金山（8）。旧金山市场在几乎各个方面都回到了高峰水平：占有率、租金和升值。这可能是为什么调查对象和受访者都对这个市场采取更为保守的方法。一位受访者说：“旧金山的好处是，即使它真的跌了，它很有可能会反弹得更高。”这也许可以解释为什么即使它回到了高峰水平，受访者仍然觉得它属于前十名。

俄勒冈州波特兰市（9）。和一些其他经选定的市场一起，波特兰可能是具备构成18小时城市的核心属性的前沿城市。因此，受访者必然希望将它作为一个了解市场特性内容的案例。话虽这么说，但国际投资者尚在犹豫是否要将波特兰视为真正的一线市场。

洛杉矶（10）。作为西海岸六大市场中最大的市场，洛杉矶依然是调查对象和受访者的最爱之一。房定和基础设施有稳健的基础，但与旧金山相比略显温和。受访者将未来增长潜力作为选择洛杉矶街区的重要理由。

商业地产预期回报

以下是预期回报：

工业资本化率是6.1%- 6.7%
酒店预期资本化率是7% -7.4%
公寓预期资本化率是4.9% – 6.1%
零售预期资本化率是6% - 6.5%
办公室预期资本化率是5.6% – 6.9%

来源：普华永道城市土地研究所《2016年房地产新趋势》