美国房地产海外投资被大量瞒报或低估

2013年，美国商业房地产的海外直接投资额达到历史新高，频频见报。据报道称，仅中国公司去年在美国的投资已达140亿美元，是2012年总额的两倍。然而，尽管人们非常关注海外投资，有关报道也很引人注意，但媒体的报道只不过是冰山的一角而已，美国房地产的海外投资数额被大量瞒报低报了。诸如Real Capital Analytics这样的数据公司主要根据过户契约判断海外投资者的交易量，因此会漏掉海外投资者与当地经营商合作做出的大量投资。

这就很容易理解为什么越来越多的海外投资者开始寻求当地合作商。这种做法对海外投资者而言益处颇多，包括在强劲的美国市场取得安全稳定的回报，以及能够利用当地合作商的专业知识，这些合作商深知如何驾驭美国竞争激烈的房地产市场，比如纽约房地产市场，还经常帮客人降低过户税、提高房产税，因为较高的房产税可能会帮助海外投资者获得房产的控制性权益。

对美国的经营者而言，与海外投资者合作是获取资金的好方法，资金充足便能在市场中快速行动，而在交易过程中，时机通常都是决定性因素。然而，随着资金投入越来越多，但商业房产供应却更加紧张，资本化率就被迫降低，而价格却在上涨。最终，当地市场就会感受到所产生的影响，主要市场变得饱和而二级市场则吸引着投资者。

越来越多的美国房地产公司（如百仕通集团、铁狮门公司、博勒菲公司和普增房产）的行政人员开始到海外出差，从欧洲到中东到亚洲，目的是为了吸引潜在海外投资者成为他们在美国若干房地产项目的合作伙伴。大量海外资源被悄悄投入到美国房地产市场，当然还有房地产经理的口袋。

有太多瞒报低报海外投资的例子，包括信泰资产管理公司与Zeller Realty Group集团合资购入位于芝加哥威克大道南311号价值3.04亿美元的资产，其中信泰资产管理公司拥有70%权益。在纽约布鲁克林，中国绿地集团正在收购大西洋院70%的股权，大西洋院是森林城市企业 ( forest city enterprises )的开发项目，价值2亿美元。位于安大略省的牛津物业集团（Oxford Properties）正在与相关公司合作开发位于曼哈顿远西区的哈德逊庭院混合用途开发项目。而在曼哈顿，阿布扎比投资局(Abu Dhabi Investment Authority)正与哥伦布圆环广场的时代华纳中心的主开发商，新加坡主权财富基金公司（Singapore Sovereign Wealth Fund）以及相关公司，商议以13亿美元投资时代华纳中心。报道称，阿布扎比和新加坡主权财富基金为该项收购出资80%。SOHO中国以7亿美元收购了通用汽车大厦40%的股权，该项交易中对通用汽车大厦的估值约为34亿美元。

很多有钱的海外投资者正有策略性地将他们在自己国家的资产转移到长期强劲的资产—美国房地产，通常是纽约市场。部分金融指标已指出了亚洲市场潜在的重大信贷及房地产泡沫。这些泡沫得到缓解可能会在某种程度上引起中国或其他周边地区，如澳大利亚和新加坡的金融危机，这也正是我们看到越来越多的直接和间接海外投资进入美国房地产市场的原因之一。

海外投资者对于来自国内房地产投资信托 、机构业主和养老金的回报有着不同的预期。由于海外投资者的主要目标是投资于他们认为安全的市场，令资金受到保护，因而他们对于回报的期望较低，而更放眼于长期盈利。取得即期收益有时只是次要目标。

来源：福克斯商业

2014年8月20日