美国留学生租房还是买房？一笔账帮你算清楚

去美国留学，落实住处是大事。常规的概念里，留学生一般都会在学校宿舍网站或美国留学生租房网站上选择住校或者在学校附近租房，之后再签订美国当地的租房合同。（每个州房屋法律不同，所以美国租房合同也都不同。）现在有越来越多的留学生从经济学角度算了一笔账，发现与其在美国租房，倒不如在当地买房。一来可以用于留学期间自住，二来毕业后出租或者继续自住，这么一趟整下来，不仅为留学省了好多钱，反而还“有利可图”。

美国留学生住校价格v.s.美国留学生租房价格

东西方置业顾问有限公司一份最新投资者报告指出，美国留学生租房价格相当高昂。不少美国院校确实提供国际留学生在校住宿的名额，然而很多实际情况是住校比校外租房更贵。南加州大学曾经统计了一个普通美国留学生住校价格一年在1.5万美元左右，如果读四年本科的在校住宿花费就超过了6万美元。

有经验的国际留学生大多并不喜欢住校，他们会在美国留学生租房网站上找房子。原因有很多，比如学校宿舍有诸多限制性的明文规矩或者不太自由的熄灯时间，又比如宿舍在寒暑假时往往会缺乏良好的维护和管理，甚至还可能出现断水断供热等极端情况，给居住带来不便。

当然，美国留学生校外租房价格同样很高。同样拿一位南加州大学的普通留学生在校外租一间一居室的工作间（studio）打比方，月租大约是950美元，一年的房租就是1.14万美元，四年的房租开销就将近4.5万美元。

如此看来，留学生不管是在校住宿还是校外租房，四年本科读下来仅仅在住房上就是一笔巨额支出，而且没有任何现金流的回报。而同样是要花钱，如果留学生在当地投资学区房，不仅能在求学期间改善居住条件，还能在四年后得到一笔利润不菲的“意外之财”。

美国留学生买房价格

那我们就来为留学买房算一笔账。

美国房产网站提供的数据显示，在南加州大学附近一间普通一居室公寓（Studio）的价格大概在45.1万美元。假设学生在留学第一年买下该房，支付20%的首付，即11.95万美元；再以利率为4.5%的房贷来计算，这位学生每年需要总还款2.94万美元；其他与房产相关的支出包括房产税、维护费等大约在7500美元一年。因此，四年本科学习下来，在这间所购置的公寓上需要花费约20.8万美元。

购买美国学区房的升值和房产收益

接下来我们来看看这位同学可能得到的房产回报。

南加州大学附近的学区房在最近过去的12个月里升值率是13.4%，据经济学家和房产业内人士分析，明年该地区的房产升值率将至少持续在9%，这还是非常保守的预测。那就假设未来四年的升值率都以这个最保守的数字9%来计算，这套以45.1万美元买下的公寓在四年后市价将会达到63.67万美元。再假设这位同学四年学习毕业后就打算直接把房子出售，则卖掉房子并扣除所有税收花费后赚得净利润是6.8万美元。
算到这里，我们再假设当时这位同学在购买房产时采取的是现金一笔付清的“土豪”买房法，那就不存在房贷所带来的利息问题，则当他四年后出售房产时可以得到的总利润将是15.5万美元。这笔以购置公寓超过三年所得的利润早就抵消甚至超过了在南加州大学读三年本科所需的所有学费。

如果从这个直观的例子里你还不能看到巨额回报，那么我们再来比较一下在纽约这个留学生聚集的热门地租房和买房的情况。纽约的房租在美国房产市场中属于高位，非闹市区普通地段的房租在1500-2500美元，如果对地理位置和居住条件有要求则月租更贵。这样算来，四年的房租开销最低就在10万美元上下，还没算上这期间的通胀和涨房租的风险因素。假设留学生在纽约买下一间小型的工作坊用于求学期间的住宿，而纽约的房价年升值率保底是2%-3%，四年后一毕业直接把房子卖掉就是净赚不赔的，更别提实际在整个求学期间没有花费掉任何费用在租房这件事上。在房价居高不下的大城市，留学买房不仅是省钱的途径，更可能顺便有利可图，当然，具体能有多少投资收益要看实际房屋条件和房产交易情况。

什么样的城市和房市环境适合美国留学生买房投资？

东西方置业顾问有限公司执行董事Sam Van Horebeek建议，留学买房并非适合所有留美学生，建议购买升值率偏高、房产供需均衡、房市稳定的区域，以及普遍认为有刚性需求的学区房。比如纽约、波士顿、旧金山之类的大城市，本身房产市场繁荣，房源热门抢手，买卖交易不断，房屋升值潜力巨大，再加上有诸多全美顶尖大学支撑的学区房资源，这样的市场是最值得考虑的。另外，一些就业状况良好、人口流动频繁的城郊区域以及二三线城市也是值得投资的地方，也许升值率略微偏低，但房价本身相对低廉，性价比很高，无论是自住还是投资出租都是理想选择。

如今，很多国际留学生都意识到了留学买房这一点。东西方置业的同一份报告指出，大约有70%的受访中国赴美留学生会考虑在求学期间在当地买房，毕业后若有留美工作打算的还能继续居住，否则便出租或出售。

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特约撰稿/ Elisa Qiu

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