美国置业 照进现实

新年伊始。在布局2015的时候，我们看到：股市又红，美签延长，卢布贬值……整个世界经济态势正在千回百转，而越来越富的中国人开始成为世界投资舞台上受人追捧的新贵。美国人一辈子也无法想象用现金一笔付清的房产，中国买家们跑来略看一圈就像买菜一样买下了。海外置业，增加美元资产配置，正在成为越来越多中产阶级的追求。2015年，看美国置业照进现实。


一边是美签延长  一边是美金保值

    11月APAC期间，奥巴马一席话让中美双方的签证政策大为改变。中国公民赴美旅游从原先的一年多次往返签证直接升级为十年多次往返签证。

    这大大刺激了中国人赴美旅游的意愿，也让原本正在考虑赴美买房的群体有了更充足的理由实践购买意愿——至少飞去美国现场看房更方便了。

    根据房地产咨询企业东西方置业针对中国买家发起的一项调查显示，42%左右的受访人表示美签延长对赴美买房有一定帮助，而超过25%的受访人更表示这会直接加速中国人赴美买房。原本很多赴美购房的中国买家对美国房产并不了解，有了一纸便捷的签证后，这些潜在买家赴美突然变得可以很频繁，在去美国旅游观光和扫货购物的同时，也正好了解美国当地房产市场，如有需要还能随时让当地中介安排现场看房。从这个角度讲，促成交易的可能性大大提高了。

    目前从几家香港大型银行的反馈来看，美签延长后，银行方面接受了比从前翻一倍的有关资金转移的咨询量，可见这其中存在的购买潜力。

    与此同时，2014岁末的一场俄罗斯卢布的过半贬值，让人开始重新掂量货币的分配。目前，中国经济持续增长但逐渐趋于稳定水平，人民币显得坚挺，中国货币的国际购买力在增强。从美元角度，业内公认美元在未来若干年依然会平稳升值，现时增持美元是理性的投资行为，购置美国房产正是一种变相投资和持有美元的方式。

    美国房价在经历上一次经济危机和萧条后一路回落，到2012年年底降至最低，2013年开始逐渐反弹，到了2014年开始出现一路增长趋势。刚刚过去的夏天，原本逢淡季都要出去度假的房产经纪人们这一季却马不停歇忙碌了整整一夏，美国房产市场回暖并蓬勃起来。业内人士都知道，成熟的美国房产市场有7-12年一轮回的周期，由此可见，即将而来的2015依然是房产市场的上升期，也是入市的好时机。

他们为什么在美国买房？

    东西方置业目前所接触的大部分买家是中小企业家、律所合伙人、高级职业经理人等自身资产较为丰厚的买家。他们中的有些人也并不是为了移民才置业，仅是为了分散投资自己的资产，因此这群人被视为“纯投资者”。

    比如一位许姓中国买家避开纽约和旧金山等华人偏爱的热门高房价市场，却选择了在美国明尼阿波利斯（Minneapolis）近郊买下了一整栋两层楼带前院和车库的房子，仅花费了30多万美元。同样的价格在纽约曼哈顿几乎连一个像样的小型工作间都买不到。这位买家将所购房产出租给当地一个四口之家，每年获得相应的租金回报。如纽约这样的市场，租金回报率仅在3%-5%；而那些房价较低但市场稳定的城市，租金回报率可达到8%-10%甚至更高。五六年之后，他卖掉了该房产，出售价跟当年买入价相差无几，几乎不赚钱。但其实在这若干年间，他保持租金收入，赚得的是敌过通胀的现金流。

    而北京有一位买家正有意购置纽约中区或者加州尔湾（Irvine）附近的房子，她看中的则是升值率。因为，她关注的两处市场都是房源抢手、稳速升值的地方，比如纽约的房价升值率每年在10%及以上，因此即使持屋空关一年，再卖掉时一定能保证收益。在经过专业的咨询和评估后，这位买家的如意算盘是，在适当的时机买入，持有若干年后在适当的时机再抛出，即使经济情况再不济，这些市场中的房价还是一定程度坚挺的，届时保底都能稳赚20%-30%。

    这些本身熟知经济规律的纯投资群体知道如何有效理财，海外置业只是他们支配资金的一种方式，也就是人们通俗所说的“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”，在美国购置房产就是“篮子”之一。

最新动态：留学和寻找第二家园

    另一大买家群体是为了子女留学或自身移民需要的买家，简单说，就是有一定经济条件的家长，以及期望今后在美国建立第二家园的移民人士，也可能兼具以上两项。

    过去三个月的真实案例来举例，就不难发现出于留学和移民目的的赴美购房者不在少数。

    比如有家长因为孩子拿到了波士顿大学的录取通知而希望在波士顿购置一套房产以供孩子求学时居住用。还有一位从未去过美国但其女儿在纽约工作的中年买家目标明确地要在纽约法拉盛地区买一套小居室，他本身已经参与了EB-5移民计划，而皇后区的房价在纽约依然处于地位且是性价比很高的区域，他期待成功获取绿卡后可以同样在纽约有一处住所，方便日后探望女儿或定居。

    再比如有一位年轻的高收入者，因为看到身边的朋友都在美国旧金山买了房，便也想在旧金山周边区域买一套房屋做投资以及移民准备，期待今后和朋友们一起移居美国。

本文刊登于《申江服务导报》2015年1月7日刊申活手册07版
作者/邱之盈