2016芝加哥购房指南

美国第三大城市芝加哥（仅次于纽约和洛杉矶）被誉为“摩天大楼的故乡”，是摩天大厦数量仅次于纽约的美国第二大“摩天城”。芝加哥因其生活环境舒适、交通便捷、房价合理以及楼市升值表现良好而越来越受到房产投资者的青睐。今天，我们邀请到东西方置业驻美国芝加哥资深房产经纪人Lisa Finkst来特别提供2016年春季芝加哥最新房产市场数据和购房指南。在此之前，首先来看一组数据直观感受芝加哥的购房可行性：

• 芝加哥人口：不足300万
• 房价中位数：20.98万美元
• 房贷月供支出：1353美元
• 买房所需年薪：5.8万美元 

芝加哥选房地理位置
如果看芝加哥大区的概念可以从芝加哥市区扩展到周边很大的区域范围。市区不言而喻肯定是白领精英们的首选，邻近工作和生活社区，房价和租金居高，几乎都是公寓住宅。当然也有选择郊区居住的年轻白领或新婚夫妇，可以接受每天开车进市区上班，房价和租金就相较便宜，居住空间也大。

 
整个芝加哥大区东面是密歇根湖，因此只有西、南、北三面可以居住。通常，越靠近湖区域的地理位置，不管是治安还是环境等综合条件都越好，房屋相应也越贵，并且越往北面房价越贵。芝加哥北面一般来说公共设施好、交通便利、社区治安好，居民主要以当地白人和高收入亚裔人群为主。因此，对于投资者来说，芝加哥市区以北至西的区域是最理想的购房选择。

 
芝加哥把整个城市划分为89个不同社区。大部份当地人都在市中心卢普区（The Loop）工作，该区是芝加哥的传统中央商务区，也是美国第二大中央商务区，仅次于纽约曼哈顿中城。这个区域也会有很多国际留学生，因此租房需求居高不下。不少留学生选择在求学期间在芝加哥市区买房自住，毕业后再将房产出租作为投资，通过获取租金每年获得固定的投资回报。

 
在市区再细分区域，Lisa推荐了三个地段：林肯公园（Lincoln Park）、湖区（Lake View）、黄金海岸（Gold Coast）。其中最后一个最靠近密歇根湖，最市中心，治安最好，因此也是最贵的地段。

芝加哥楼市表现
不管是买房自住还是置业投资，芝加哥都是不错的选择。从历史数据看，芝加哥整体楼市不存在巨大泡沫，属于相对平稳安全的房产市场。从升值表现和租金回报率来看，两者皆在过去若干年中呈平缓上升趋势。
 
从投资预期角度分析，芝加哥房价经历过经济危机后目前依然还处于复苏阶段，未来存在很大上升空间。芝加哥楼市从2014年开始正式反弹。过去两年，整体房价呈现出10%-12%的年升值率。举例来说，林肯公园的一套优质房屋在2008年是50万美元，而2016年已经涨到了70.3万美元。然而尽管如此，目前芝加哥的房价距离2006年历史最高峰依旧还有一段距离，说明房价升值大可预期。

如果讲置业投资的时机，Lisa表示每年开春市面上的房源一定会增多，投资者会有更多选择，也是很理想的置业时机。此前，许多卖家持房观望，不肯轻易将手中的房屋挂牌，而2016年三四月份开始，不少卖家窥到房市机遇，愿意出售房屋，也使得市面上的房源存量保持一定水准。Lisa透露，开春以来房源资源已经上升了4.7%，目前市面房源供应可以维持3.5个月，属于比较健康的水平。

租售数据和实际案例
一般来说，在芝加哥市区购买一室一厅一卫的高层公寓楼，扣除地税、物业管理费等杂项费用后，每年租金的净收益率大概在4%6%。芝加哥房价的平均资本化率为6%，高出了美国全国平均水平5.1%，再以同样的数据看美国最热门的投资地，纽约曼哈顿为4.4%，旧金山为4.7%。
 
就先前提及的几处推荐地段（林肯公园、湖区），我们可以来看看房价走势：
  

如果你还没有直观概念，我们再来看看更详细的数据。Lisa给出了具体案例：

• 在芝加哥近郊区域的3卧独立屋房屋，售价大约40万美元，租金约在2400-2900美元/月的区间范围。
• 芝加哥市区的2卧公寓楼，售价大约27万美元，租金可达2500美元/月。如果购置这套房屋，支付20%的首付款约5.4万美元，每月房贷供款约2000美元。这样可以得到约11.5%的租售回报。
• 市区林肯公园地段2卧公寓楼，售价大约40万美元，因其地段位于极佳位置，租金可达到4000-4500美元/月。同时，这样的房源本身稀缺，一出市面即被抢购，也存在极大的升值空间。作为投资而言无论从租金回报还是升值角度都非常理想。
• 湖区相比较林肯公园，房价相对更亲民一些。2卧2卫的公寓楼售价基本都在26-30万左右，租金也可达2300美元/月。

Lisa透露，大部分海外投资者的预算都在30-40万这个主流区间内，因此可选择的房源很充足，并且回报也都相当可观。

楼市未来展望

芝加哥本身是一个特大型城市，很多城市建设依旧在进行当中，地产投资也纷至沓来，未来有很多值得期待的东西。
 
高科技产业正在这座城市蓬勃发展。谷歌（Google）公司刚刚在市区开设了巨大的办公室，带动了整个科技领域的发展氛围，吸引了更多科技人才驻足到这座城市。
外国投资者包括GLL房地产公司，斥资1.85亿美元收购了芝加哥西环办公大楼（West Loop office tower），以及7500万美元在芝加哥河北岸（River North）。另外，韩国三星人寿保险花费3.144亿美元在环区内建造BMO Harris银行双子塔建筑。中国汽车零部件巨头万向集团也参与了劳伦斯·盖勒（Laurence Geller）在黄金海岸华尔道夫酒店1.119亿美元的投资。该酒店每晚592000美元的房价刷新了芝加哥纪录。
 
零售业方面，伦敦的梅叶尔伯格曼（Meyer Bergman）以2.95亿美元购置了密歇根大街以北的商业地产，其中包括耐克旗舰店。西班牙亿万富翁Amancio Orgeta投资机构也投资了1.76亿美元在黄金海岸建设时尚先生剧场。