EWPA董事接受《申》报采访问答

采访者：上海《申江服务导报》新闻部

受访人：东西方美国置业顾问有限公司（EWPA）董事   Sam Van Horebeek

1、您接触的买房者赴美购置房产大多是出于什么原因？能否相应地举一些例子？

就我们在过去两年中所接受的300多宗置业案例来看，大多数客户去美国买房都是自住用途。这其中包括为孩子留学置业，很多买家其实是即将送孩子赴美留学的家长。比如最近我们就接待了一位女士，今年八月她即将送小孩去华盛顿上高中。同时，也有很多买家是为了举家搬迁移民美国而置业，他们计划在未来若干年内拿到美国绿卡或者是计划在退休以后搬去美国养老。近日我们就刚刚完成了一笔交易，这位客人在夏威夷买下房子为了几年以后过阳光沙滩环绕的退休生活。

从EWPA经手的案例来看，纯粹为了投资去美国买房的买家还是少数，不过过去一两个月里，这样的纯投资者倒在不断增加。我们认为越来越多的中国买家意识到美国房产市场的升值空间，现在的美国房价依然低于2007年最高点时的60%，净租金收益在8-10%左右。中国市场的房价已经过热，相比美国房产市场已经没有那么巨大的升值空间，而且还伴随着一系列房价的不稳定因素。

2、论升值的速度，美国房产可能赶不上近些年中国的北上广房产，但很多买家是冲着美国市场的稳定性去投资的。请问近些年来美国房市的上涨趋势？

美国房产市场在2008-2009年金融危机期间有巨大变化。在某些地方，房价下跌超过70%。可以笼统的说，美国房价在2012年已经见底，并从2013年开始缓慢回升。今年5月，全美房价年增长达到11-13%。

然而，美国不同城市的房价变化不尽相同。例如，诸如纽约和旧金山这样的城市在过去一两年中房价升值迅速。今年春季的数据显示，旧金山房价在过去12个月内升值达到20%，同季纽约房价在过去12个月内也升值超过10%。房价如此上升的一个重要因素是房源普遍不足。而另一极端是，一些地方如佛罗里达州依旧面临着房屋抵押赎回无力或房价疲软的问题。
 

3、中国购房者扎堆，对美国房市有无影响？未来的趋势？

由于中国房市短期内升值空间小及不稳定因素剧烈，很多投资人已经不再过多关注中国房市，转而将目光移向美国房产市场。目前的美国房产市场对无论是出于自用还是投资用途的买家来说，都是一个绝好时机的投资目标。我们有客户很轻易能通过房产获取8%的年收益，而一些特别地区年收益甚至能达到12%。还有些绝对的例子，有些客人彻底退出中国房市，将在中国的房屋变卖所得现金投向美国房市。如一个月前就有一个客人让我们帮忙她的投资计划，她卖掉手上的两套房产而将所得现金用于投资美国房产，纯粹出于投资目的。

当然，我们依旧相信为赴美留学而置业依然会是中国买家在美国买房的主要动因。每年有20万左右的中国学生踏出国门赴美留学，而且这个数字还在逐年增长。很多家长早已就买房还是租房在心里算了一把明白账，他们深知买房更有实用价值。通常来说，在美国“学区房”的区域租一个小型工作间，连租四年所需花费起码在5万美金，而这笔钱基本上就是买下这套工作间所需的首付。这笔账明白人都能掂量出价值，买房当然能让你彻底赚回老本，更有甚者，在孩子完成四年学业之后若你想出售房子，你可能还会从中赚取一笔不小的差价。买房或租房，答案太清晰不过了。如果家长们能在置业过程中获取低利率的房贷等资金筹措（事实证明这种现象越来越多），这将更有益于房子的回报率。
 

4、美国的房产租赁市场是否活跃？尤其是中国人比较关注的地区。

美国全国房屋空置率在4%上下，并在近10年内一直保持着低位。空置率在纽约、西雅图这样的城市甚至更低。这些租房市场繁荣的城市终将会有更强劲上涨的房租空间。

导致底空置率的因素有几：热门城市的房源不足是个主因；同样，较高的信贷要求也使得很多美国本地人无法取得房贷，致使他们不得不租房。

美国的一些城市可以达到较高的8-10%的年租房回报率（税后），房价升值是一大体现。这些可以获取高回报的房屋一般都位于中产收入人群的社区，成为越来越诱人的投资目标。如果有买家愿意承担略高的风险，甚至可能获取高达17-20%的年回报率。比如，底特律就有很多高租金回报率的房源。
 

5、美国不动产的变现能力如何?

我们这里有一些中国客户非常热衷于购买纽约、旧金山、洛杉矶等地的房产，而这些热门城市房源本身就紧张，在过去两年中房价飙升厉害，而且这种趋势在今后若干年还会持续。只要你手中有房源，只要你有意向出售，总能找到买家，可想而知房产变现的能力。当然，我们也要清楚这当中有投资风险，但更多取决于未来房产升值的水平。另一种变现能力体现在，你所购买的房屋可以达到年租金收益率在15-20%，这在大城市中是很容易达到的，然而这些成熟市场的房产未必能确保短期内大幅升值，并且具有一定的资金风险。
 

6、对于期望投资移民的购房者，近几年美国投资移民的政策有何变化趋势？

目前美国没有任何法律法规限制外籍人士在美国境内购置房产，然而要长期居住在所购买的固定资产中，这些外籍人士需要有效签证或绿卡。

也许获取绿卡的最佳方式是参与众所周知的EB-5投资项目。这意味着至少50万美金的个人资产需要投资在商业地产项目上，比如购物中心、酒店等公共设施。 投资人对建筑项目的选择至关重要，因为并非所有项目最终都会成功，也就直接影响着投资人最终是否能获得绿卡，甚至是否能收回成本。这其中，选用正统优质的中介/经纪公司是关键。
 

7、中国购房者大多是通过中介了解、购置国外房产。该如何挑选靠谱的中介？如何考量他们的资质？在购置房产的过程中，该注意些什么？

就跟世界各国的情况一样，美国房产行业也拥有一系列各有所长的房产经纪中介公司，对外国投资人来说，辨别和选取值得信赖的中介代理确实并不是件容易的事。我对中国投资人的建议是，一定要直面接触中介代理公司，在通过面谈和进一步了解以后再决定选取哪家中介。其实只需约见一次，甚至一个深度的电话谈话，你就能辨别哪家公司比较专业可靠。仅拿EWPA公司举例，我们整个美国团队扎根在上海和香港，主要面对中国投资人，而同时也外派中方员工至美国，在美国本土建立当地业务合作，通过这种方式确保迅速一手的房源信息，以及为远赴美国看房买房的中国买家提供安全可靠的当地服务。

 

8、“学区房”概念在中国特别热。在美国，比较著名的以及中国留学生较多的名校附近，是否会有房价上抬的现象？

很多新闻报道隐喻中国人炒热了美国学区房，其实并不尽然。靠近好学校的房源并不仅仅只有中国人喜欢，美国本地人也对这种资源颇为拥簇，他们当然也希望住得离学校近些方便孩子上学。无论如何，美国当地家庭依然还是全美房产交易量的主要核心力量。当中国买家更集中出于孩子教育目的而购买所谓的“学区房”时，他们依旧是那么多房产交易人群中很小的组成部分。然而，在某些区域（比如加州的一些城市），确实大量亚洲买家的涌入和组成的成交量间接提升了当地房价。


 

9、赴美买房有怎样的风险？如何有效规避？

在美国买房，如果你并没有全盘掌握应该掌握的房产信息，风险固然是很大的。在网络上搜来的信息很多时候并不可靠，甚至有些是完全误导性的。为了将风险最小化，中国投资人应该及时找一个可靠的“买方中介/顾问”来帮他们避免很多不必要的弯路。买方中介是站在买家立场的中介代理，有义务帮助买家寻找到最合适的房源、在每个交易环节通知和指导买家进行最合理操作、并在其他任何相关事物上履行一切保护买家利益的合法行为。

很多中国投资者误以为所有房屋中介都是“卖家中介”或是根本不知晓有“买家中介”的存在。因此在中国面对美国房产中介时，他们往往致以不信任感，还反而坚持要直接使用在美国当地的那些保护卖家利益的中介。其实，美国房产交易中通常由“买方中介”和“卖方中介”共同承担房产交易事宜，分别确保买卖双方的利益，这一点跟中国房产交易市场是不同的。美国的“买方中介”就是用来帮助尤其是海外买家寻找到合适的房源并拿到合理的价格。比如，作为“买方中介”的EWPA全程不向买家收费，团队分别驻中国和美国两边，驻上海的美国房产经纪人以中文服务，完全致力于帮助买家寻找房源。中国买家很快就可以从专业度、行业水准、服务行为来分辨一家中介的好坏，这跟随便选用一个中介的结果是天壤之别。

由此，我们建议中国买家应当在飞往美国看房前明确找取好一家自己信得过的“买家中介”，以便对美国当地房源保持及时的信息同步，同时也防止在交易过程中一再出现期许之外的意外状况。

采访报道刊登于2014年7月9日《申江服务导报》B11版面